核心提示：不是每个写字楼都值得投资

　　有专家评论说，21世纪第一个10年是住宅市场投资的黄金时代，第二个10年是商业地产投资的黄金时代，而其中占据诸多稀有资源的写字楼产品尤其受到市场关注。随着郑州市产业升级、经济转型的深入，多年不温不火的省会写字楼市场，也迎来了发展旺季，加上住宅市场调控的大背景，投资势头甚至一度盖过商铺。但是，写字楼的投资技巧和专业度远高于住宅投资，如何才能买到有高投资回报率的写字楼却是一门很深的学问。

　　密码破译

　　一、地段是命脉

　　优质写字楼的第一价值要素就是对城市优势资源的绝对占有。在地理位置上势必位于商业中心、金融中心、政务中心的重要节点。还是那句房地产业的老话：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”对酒店、住宅、娱乐而言，此话或许有些言过其实，但对写字楼而言，此话显得尤为精确。

　　写字楼的区位和地段很大程度上决定其价值，好的写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区，交通便利、商务氛围浓厚是写字楼价值的重要支撑。处在人流、物流、信息流、资金流汇聚之地的写字楼，可以产生集群效应，各种配套设施都能相互配合跟进，价格自然水涨船高。在投资写字楼的领域，好的地段就是价值保障，而收益重点在于稀缺性。

　　对此，竞合地产董事长王东表示，投资写字楼，关键是投资其区位和地段，而稀缺地段不可再生的绝版土地资源，为写字楼带来了不可复制的价值基础。就像在上海，人们不会说有多少个浦东可以重来；在北京，又有多少个王府井、西单可以重来呢？这种稀缺价值不仅表现在历史的无可复制，也表现在未来的不可超越。

　　二、品质锁定升值潜力

　　在投资写字楼时，品质也是最为关键的。写字楼是拿来用的，写字楼的使用方便、舒适等细节，关乎着一个写字楼的成长性和生命力。这有点像汽车，我们买车很看重品牌，但更重要的是，轿车是拿来使用的，轿车的使用舒适度，轿车的人性化细节配置很重要。

　　因此，业内人士美盛置业高重恒认为，对于实际使用的企业来说，写字楼交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，这些都显示着一座写字楼的生命力。投资之前，投资者一定要对写字楼的诸多重要因素做充分的功课，必要时，需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便，或交通拥挤，那肯定不适合投资。

　　三、算好投资回报率

　　作为中小业主，投资写字楼首先保证自身资金的安全，其次，要让自身财富增值，再次，要让财富获得较好的稳定收益。有了这三个目标和要求，那么，核算一个写字楼的“投资回报率”显得尤为重要。

　　写字楼投资回报率的多少，是投资者投资盈亏的重要衡量指标。投资回报一般在6%至12%，如果现在回报率低于6%，但是项目的升值潜力很大，也可以考虑。此外，还需要考虑到写字楼的升值潜力，市中心有些写字楼目前投资回报率不高，但是因为地段好，有很大的增值空间，所以需要综合考量。

　　怎样计算写字楼年回报率呢？根据国际专业理财公司的计算原则，年回报率=(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。如果目标写字楼年回报率达到8%~10%，则具备投资价值，超过10%的年回报率，则属上乘产品，不要错过。

　　四、完善的物业
　　持续收益的有力保障

　　写字间项目的增值、保值主要靠物业管理服务来实现。可以说，如果写字楼没有非常出色的物业公司进行管理，其必短命，因为物业管理公司直接决定着写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、商业服务、车位管理等方方面面的问题。因此，对写字楼而言，物业管理是至关重要的。

　　东方鼎盛中心负责人徐霖认为，物业管理服务水平，已成为房产的另外一种价值。物业管理，对于写字楼来说，就显得更加重要了。因此，写字楼的租客非常看重物管服务水平，另外，写字楼物管服务的实力，还在于他们整合资源的能力，出色的物业管理能够为写字楼引入优质租客，保证写字楼常年的高出租率，从而保障写字楼的高额租金和高回报率。

　　五、傍个大佬更有“钱”途

　　个人投资写字楼时，一定要瞄准客户群来投资。不同类型的公司，选址各不相同，如部分企业的研发中心或区域中心偏爱选择在城市郊区，强调自然环境和人文的融合，考虑成本因素。一些大型的金融业和服务业客户需要城市中心、交通便利、繁华区域内的办公物业。一些中小型的企业则更愿意选择成本经济、内部硬件条件良好的城区边缘地带。

　　此外，关注未来哪些大租户确定会在大楼里办公，也能让自己的投资更有保障。因此，业内人士认为，如果资金充裕，建议选择那些最小的租客也需要大约500~1000平方米建筑面积的写字楼。这样能够保证后期入驻企业水平相差不大，今后会有较为稳定的回报。而那些可以切成很小块面积进行出售的写字楼，总价上虽然会便宜些，但由于进驻公司档次低、流动性大，反而会影响投资收益的稳定性。