不能忽视的是，城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。城市作为一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现“城市综合体”。也就是说，城市综合体的产生是需要多种条件的。

    “目前，多城的城市综合体发展正处于大跃进时期，产量过剩，根本无法承载，可能会造成社会资源的浪费。”对综合体深有研究的同创卓越总经理赵卓文直言。

    背后有规则

    不能忽视的是，城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。城市作为一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现“城市综合体”。也就是说，城市综合体的产生是需要多种条件的。

    在赵卓文看来，按照国际经验，一个面积在50万平方米左右的城市综合体，至少需要20万种以上的商品才足以支撑，这说明城市综合体需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上。

    依国际经验，对中心型城市综合体来说，30公里为经常性消费商圈，覆盖市及周边县市80%的地区。也就是说，一个城市的综合体数量应该是有限的，而不是大规模的开发及建设。

    在很多人看来，城市综合体吸引房地产商蜂拥而至，房地产宏观调控是背后的重要原因，毕竟商业地产不在调控的范围内。其实，城市综合体大量开发还有着不为人所知的原因。

    正如赵卓文所说，城市综合体不占地方，一小块地一年能交2亿-5亿元的税，如天河城每年就有15个亿的税收。“反过来说，如果把天河城建设成为住宅，能有多少税收？即使建高档豪宅，一年也不能收几个钱啊？现在做住宅，很悲凉！”

    在如此之多利好的驱使下，地方政府在推城市综合体地块时，也一路为积极参与的房企开“绿灯”，优惠扶持政策远比住宅地块高很多。盈石资产管理有限公司副总经理许大金在接受记者采访时表示，出让商业用地所带来的附加值更高，许多商业地产并非开发商主动要求建设。

    成长有烦恼

    哪里有发展，哪里就有瓶颈。当城市综合体在多个城市掀起开发热潮之时，一系列问题也开始暴露出来。如开发过程中的资本稀缺、同质化严重、招商艰难等，这些“成长的烦恼”开始困扰着开发商。

    亚太商业不动产学院院长朱凌波日前对记者表示，政府过度关注短期效益，而缺乏科学的规划，导致综合体分布极其不平衡，这无疑将导致综合体“同室操戈”。

    两年前，白云新城某大型商场，曾经和万达广场一度被认为是白云区的两大商业巨头，但是，两年过去了，虽然多次宣称开业，但由于招商遇阻，开业时间多次后延。至今也仅部分商场开业。

    “特异现象”也有。据了解，二三线城市是对综合体最热情的地方，虽然经济还没有发展到一线城市的水平，但其开发商的积极程度甚至超过了一线城市。依广州和佛山为例，佛山的综合体项目总数超过了广州。

    家和地产副总裁张建勋认为，一个区域一个城市要建立多少个城市综合体，需要经过多重考量，不仅要从现有的商圈配套、人口数量，还要从交通等多个方面进行评估。“先不说二三线城市该建多少综合体，单数量比一线城市还要多就很值得商榷。”

    日前，成都市规划局发布了《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定（试行）》，也是明确针对城市综合体而制定的首个文件，要求从2012年6月7起，主城区内新建大型综合体需临近轨道交通站点等；同事应具备商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育、交通、住宅等三种或三种以上城市功能，除住宅外，应有一种或一种以上的城市功能作为项目的主导城市功能。业界称成都城市综合体在历经一年多的狂飙突进之后，突然遇到相关新规出笼，似有“急刹车”之势。

    赵卓文认为，城市综合体规划设计在充分利用城市公共交通的基础上，更应注重规划好内部交通，尤其是内部步行交通。“合理布局各功能区之间的步行空间联系，使办公、商业、居住等功能区形成更紧密、安全、高效的沟通。”

    综合性人才问题也是目前很多综合体运作的最大问题。某大型综合体项目负责人向记者坦言，综合体的高级管理人才，需要其具备复合型的能力，既要懂房地产，又要懂金融，还要懂商业，这样的复合型人才非常稀缺。

    前途有光明

    前途是光明的，道路是曲折的。在业界人士看来，虽然城市综合体尚存诸多瓶颈，但不可否认的是，作为一种时代发展的必然产物，城市综合体将成为房地产发展的下一个热点。

    赵卓文认为，商业地产稳定的现金流及对企业的可持续发展作用显而易见，也相应满足当地市场的需求，城市综合体将成为未来房地产发展的新热点。“城市综合体是一座"城中之城"，在满足人们生活和工作的基本需求、消费时，反而减轻了日常通勤型的城市长距离交通负担。”

    值得肯定的是，城市综合体是城市快速发展的代表性区域，其空间形态展现了城市的形象和精神。其中，城市空间与建筑空间以多种方式穿插结合，满足不同类型的功能组合；形态方面，运用现代城市设计理念，充分体现现代的建筑风格，展现城市活力。

    也不能不注意的是，城市综合体的建设，不只是一个节点的建设，而应该是一个从政府到开发商到消费者都需要一个专业的产业链建设的过程，是一个长期的系统工程。

    赵卓文同时建议，政府应积极引导、推动城市综合体发展，在土地出让环节，通过科学规划，选择重点区域，由单一性质土地出让转变为综合性质土地打包出让，吸引实力投资者，引导城市综合体的健康发展。