近日，仲量联行发布深圳房地产年中回顾报告，预测下半年深圳写字楼租金将进一步吃紧、涨价乏力；深圳商铺则受开发商资金压力，可能会有更多可售新项目面市，利于投资市场。

　　写字楼两极分化令中等价位租户很尴尬

　　报告显示，由于整体需求放缓和空置压力增加，二季度深圳甲级写字楼平均租金轻微下降1.8%，回落至每月每平方米160元，上半年累计下降0.7%，单一业权写字楼租金基本保持稳定，但仍有部分业主为缓解空置率对租金作轻微下调。

　　“今年上半年以来，甲级写字楼租户两极分化很明显。要么成交月租金在230-250元/平方米的超甲级写字楼物业，要么成交月租金在150元/平方米以下的办公物业，包括部分产业园区。”仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅强调，这并不代表位于两个价位中间的客户突然消失了，而是从市场物业供应方面来看，租户难以寻觅到150-180元/平方米的物业。同时，二季度甲级写字楼租赁成交外资公司占多，以金融业和高科技产业为主要客户群，夏春毅补充，这实际是去年年底至一季度洽谈的结果，而从二季度新增的客户群来看，实际是有所减少的。

　　仲量联行预计，下半年深圳写字楼市场将有24万平方米的新增供应。庞大的供应量，加上短期没有较大增长需求，将压抑短期租金的增长幅度。然而，在未来半年新增供应中，有55%的面积已确定由发展商或投资方自用，所以预计2012年净吸纳量仍然较为乐观，空置率仅小幅上升。

　　国际时尚品牌扩张带旺深圳商铺租金上涨

　　商铺市场方面，二季度的统计数据显示成熟商场的租赁需求较为强劲，并推动租金水平上涨，而整体租赁市场则较为平淡。二季度全市优质商铺首层平均有效月租金录得每平方米939元（基于实际面积），环比有1.6%的小幅上涨，但增幅水平略低于一季度的2.8%；大宗租赁的商铺以快速时尚品牌扩张为主，新店均集中在较成熟的商场，例如：Zara在海岸城租下约1400平方米的概念店，H&M在益田假日广场再扩充300平方米左右，Mango和Muji在福田区的CocoPark开新店等。也有新品牌落户深圳，例如苹果即将在益田假日广场开设华南区首家AppleStore，面积约为1000平方米。

　　“目前中国的经济环境相比其他国家要好很多，所以这些国际品牌会选择在中国加速发展，又因为这些快速时尚品牌已处于一个从一线城市往1.5线、二线、三线城市扩张的阶段，所以，现在我们可以看到他们的扩张步伐迈得挺大的。”仲量联行广州及深圳商铺部副董事程怡分析，但他同时认为，经济增长放缓、零售消费增幅减弱和租金成本人力成本等因素影响零售商利润，将制约下半年零售扩张需求，为此下半年商铺空置率将有微升，租金涨幅有限。

　　对于关注商业地产投资的人来说，最主要的利好消息在于，随着信贷环境放松，二季度的分散业权项目投资活动增多。同时，开发商为了缓解信贷及资金压力，推出了更多原本作为单一业权的项目作分拆出售。例如，天利集团将位于南山的天利名城一、二层的铺位分拆出售。