与住宅市场的高调回暖不同，深圳商业地产却在悄然降温。

　　根据多家研究机构的报告，由于近两年商业供应集中入市，深圳甲级写字楼市场的平均空置率不断攀升，优质零售物业的存量也将在下半年再涨40%，预计空置率也将随之再增3%。

　　“今年下半年深圳将会有近50万平方米的新增商业面积，供应的增加将会导致短时间内、局部区域内的竞争加剧，特别是中心区商业供应明显过大。”第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄在接受记者采访时表示。

　　戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙也认为，在不乐观的经济环境下，售价高企、租金回报期长、占用资金额度大、贷款受限等多方面原因令得商业地产投资风险逐渐显露出来。

　　存量高企

　　根据戴德梁行的最新报告，相较于商业地产开发投资的持续高增长，深圳商用物业买卖的活跃度在经历去年高涨之后开始逐步回落。

　　2012年上半年，深圳一二手商铺成交仅28.24万平方米，同比大幅减少41.07%，商铺交投活跃度明显降低。而上半年由于市场上无新增供应出现，深圳全市商铺总体量保持在约150万平方米的水平。

　　而写字楼方面的成交量与成交价，均呈现微幅下滑趋势，结合一二手成交总量来看，2012年在不乐观的内外部经济环境影响下，甲级写字楼租金上涨出现压力导致对高企售价的支撑力减弱，交投活跃度延续去年下半年的态势继续下滑，市场成交较为清淡，同时售价也出现微降趋势，环比下降5.8个百分点至人民币每平方米48111元，二手售价变化率为-3.28%。

　　甲级写字楼的租金则环比上升0.8个百分点至每平方米每月人民币189.9元，同比上涨幅度为6.6%，但同比增幅却为2010年以来新低。

　　程家龙透露，经历去年快速上涨的租金水平需要市场逐步消化，而今年来需求活跃度的降低也使得租金上升乏力，上半年租金惯性上涨1.25%至每平方米179.9元，对比去年全年24.3%的涨幅，收窄明显。

　　不仅如此，随着住宅开发风险逐步加大，开发商、运营商、投资商等都积极布局商业地产，深圳商用物业的的供应还在不断增长。

　　第一太平戴维斯报告显示，深圳商业物业的存量自2002年开始呈直线上升趋势，在2002年，深圳商业物业面积只有20万平方米，但到今年年底，深圳商业物业的存量将达到160万平方米。

　　“预计在下半年，深圳还有几大购物中心入市，将为市场新增46.9万平方米的商业面积。”程家龙透露，随着未来城市更新的推进，城市综合体的增多都将不断加大深圳购物中心的总量，进而达到历史最高存量。

　　林木雄则表示，在下半年深圳的零售物业存量将上涨40%，而下半年深圳写字楼的新增供应面积也将达到47万平方米，而这些集中供应也将推高写字楼市场的平均空置率。

　　过剩危机

　　一系列的数据已经给深圳商业地产敲响了警钟。

　　包括程家龙、林林雄在内的专家均表示，开发商为规避投资风险，大举集中地进入商业地产开发领域，然而这样的投资已经走向了另一个极端，使这个领域开始面临同质性强、后续资金乏力、库存增大等问题，逐渐出现泡沫化倾向。

　　“长期来看，2013年后深圳市写字楼供应或将迎来集中爆发期，届时需求增长的相对滞后将会对市场上行产生较大压力。”程家龙如此表示。

　　更有业内人士表示，目前深圳商业地产的库存消化周期已经创下新高，再加上商业项目的开发、运营能力参差不齐，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。

　　在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，跟住宅相比，商业地产爆发过剩危机的可能性更大。“现在的风险是很明显的，应防止商业地产开发太快而出现市场难以消化的状况。”宋丁认为。