根据2012上半年成都商业地产市场表现看，40年产权物业市场接受度显著降低，写字楼和商铺这两类产品仍是商业物业投资的首选物业形态。而一般来说，定义商业物业是否为高投资回报物业主要通过物业增值能力和租金回报情况两个标准衡量。

　　物业增值能力主要受区域价值、交通配套、规划前景及人群集聚能力等方面因素影响：

　　就商铺类产品而言，首先，物业增值能力取决于商圈对目标消费人群的集聚能力。而商圈的辐射范围、交通配套条件和区域常住居民中目标消费人群的比重对商铺产品的人群集聚能力具有决定性作用。以成都为例，传统城市核心商圈如春熙路-盐市口商圈，近几年在商铺价格不断增长、商铺供应量逐渐减少的情况下，仍然具备旺盛的市场需求，商铺成交量保持较大幅度增长，物业升值前景乐观。另外，交通配套升级带动人口注入形成新兴商圈，也直接带动商铺产品价格和成交量同步增长，成都近年来兴起的地铁商业投资热即是最好例证。

　　就目前成都商铺市场表现来看，传统城市商圈春熙路、盐市口商圈，轨道交通升级背景下产生的东方新城商圈、世纪城商圈及位于成熟居住区的双楠商圈、紫荆-桐梓林商圈、光华商圈等，其商铺产品均具备较高的物业增值能力。

　　就写字楼产品而言，其物业增值能力则更多取决于区域价值和企业聚集情况。前者主要表现在区域产业支撑以及规划前景，后者则表现在区域内入驻企业的品牌昭示性方面。
　　从租金回报角度看，核心指标为投资回报率，商铺一般高于写字楼：

　　对于商铺类产品来说，经验值以年投资回报率大于等于6%作为判断适合投资商铺的标准。目前成都商铺市场上，春熙路、盐市口商圈、荷花池-五块石商圈、东方新城商圈及双楠-红牌楼商圈在营商铺的投资回报率均高于6%。

　　而对于写字楼市场而言，投资回报率在4%-6%之间为国际公认的合理水平，就目前成都市场看，甲、乙级写字楼投资回报率多数高于此水平，尤以市中心、天府新城区域的甲级写字楼、人民南路的乙级写字楼租金回报表现最优。（正合地产董事长 毛勇）