南京写字楼市场陷入极度低迷
进入二季度以来,南京写字楼市场在前段时间升温后再度陷入极度低迷,尤其是库存的中等户型写字楼非常难卖。
供销量大幅下滑 中小户型仍是交易主力
据江苏省房地产研究所统计,二季度,全市仅有中山骏景大厦1个写字楼项目上市,同环比降幅均接近九成,写字楼销售面积不足5万平方米,同环比降幅也都在三成以上。
供应结构方面,80—100平方米面积段占绝对优势,上市套数占比在六成以上,其他面积段占比相当。销售结构方面,60平方米以下面积段成交套数最多,占比在三成以上。由此可见,当前南京写字楼供销仍然以中小户型为主,大户型需求不明显。
专家认为,去年房地产市场持续冷清,写字楼开工投资减少等是导致写字楼供应量处于断档期的重要原因。而供应短缺及二季度商品住宅市场显着复苏对商业用房、写字楼业态形成分流作用又对写字楼销售形成掣肘。
高端写字楼成交占比下降 均价高位回落
二季度,全市写字楼成交均价约每平方米1.7万元,同比下降14%,环比下降低20.8%,结束了此前三个季度持续上涨的趋势。
专家分析,本季度写字楼成交均价同环比均大幅下降,主要还是受到成交结构影响。从具体成交项目看,本季度城中高端写字楼项目长江路九号、绿地广场紫峰大厦等成交量较上季度明显减少,南京国际广场成交挂零,从而对均价水平的拉升作用削弱。相应地,中低价位写字楼项目如中央金地广场、德盈国际广场、新城发展中心等成交占比较大,将均价大幅拉低。
总体存量略减:120—200平方米户型去化堪忧
截至二季度末,南京写字楼存量为66.3万平方米,较一季度略有减少。
分板块来看,写字楼存量最高的为城中板块,占南京写字楼存量的比例在五成以上;其次为河西板块,占比也超过两成。
从面积结构看,可售量主要集中在小户型和中等偏大户型,60平方米以下和120—200平方米面积段占比均超过两成。专家认为,这主要和当前南京在售写字楼包含这两种户型较多有关。但从实际需求看,120—200平方米面积段为写字楼市场的“鸡肋”产品,小企业难以支撑其高物业成本,大企业又嫌难以满足其面积需求,去化难度较大。
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