“现在购物中心最头疼的事情是招商！大家都定位中高端，都在争夺那几个品牌。能负责招商的、有品牌资源的人又少得可怜。”近日，深圳一名负责开发商招商工作的业内人士向深圳商报记者吐苦水。

    如今，在深圳遍地开花的各类摩尔（又叫城市综合体或购物中心），陆续都进入了前期定位规划和中期招商，个别进度快的已经开业运营。但是，“高烧”的商业地产“后遗症”也陆续显露出来：同质化竞争加剧、人才匮乏、没有运营经验，还要对付“天敌”网络购物等。一个比拼高水平商业运营能力的时代已经来临。

    定位难 贴身肉搏同质化加剧

    “未来5年，深圳1万平方米以上的集中式商业供应面积增量将非常惊人，几乎翻番。”世联地产商业研发经理李东海说，现存深圳的集中式商业面积是577万平方米，未来5年将会达到1081万平方米，这就意味着，未来5年的增量几乎等于深圳过去30年的总和。

    数量多还是其次，地理位置的接近，才是竞争者最担心的。以福田CBD为例，目前已有COCOPARK、购物公园、怡景中心城等购物中心，一共约40万平方米；未来5年，还将有皇庭广场、卓越INTOWN和金地大百汇等相继建成。届时，在福田CBD约1平方公里的商圈内，将有近90万平方米的购物中心，贴身肉搏战将异常惨烈。

    相比南山、福田和罗湖，宝安和龙岗在未来5年的商业地产增量更加突出。以龙岗中心城为例，大型商业现存量是75万平方米，5年以后，该数字是195万平方米，增幅160%。其中，由于开发商纷纷挖掘地铁价值，造成地铁三号线每站都有2~3个大型综合体项目。

    一个更严峻的现实是，供应大爆发，需求却并不同步。根据世联地产数据，未来5年，宝安和龙岗的大型商业供应面积年增速超过30%，而社会消费品零售总额的年增幅则徘徊在14%~18%。另外，网络购物已形成趋势，将来还要瓜分一大部分市场份额。

    目前深圳五大购物中心（万象城、益田假日广场、KK Mall、金光华、海岸城）的品牌重叠度已经介于18%~30%之间，将来随着购物中心的增加，各项目的品牌重叠度将进一步上升。