8月13日，角逐南城总部基地二期地块的那场资本鏖战，注定将成为东莞经济史上的一个重要标记。

    这天，东莞国土资源交易网迎来了一场“土地盛宴”，从早上9时开始，截至晚8时，历经11个小时的“鏖战”，南城总部基地二期8幅地块悉数成交，成交价13.6亿元，其中7幅地块溢价率超过100%。11个小时的土地竞拍时间之长，鏖战的激烈程度创下了东莞土地竞拍的历史纪录。

    这一激烈场景令东莞邦联实业投资有限公司董事会秘书长陈骏良极为感慨。两年前，企业竞拍南城总部基地一期项目时，陈骏良觉得场面冷清得多。而今，除了竞拍场面更热闹外，化工、矿业等产业资本也首度掘金总部基地，宣告了南城总部基地一个新的历史节点的到来。

    “东莞产业升级进入新的阶段，尤其是龙头企业对高端总部的需求将更为强烈。”陈骏良显然已意识到，这些龙头企业已摆脱低端制造束缚，并强化以总部为载体的研发、营销高端产业链。

    于是，这些龙头企业加速从镇区走向市区，从工业区走向中央商务区。而被列为南城“三重”建设项目的南城总部基地正契合了这一产业经济趋势，并将以其高端资源要素的聚集，释放出强有力的产业能量。

    总部基地轮廓

    南城总部基地的提法最早是在2007年出炉的，2009年，南城将总部基地的想法再度细化。

    2009年9月，《东莞市南城街道宏图片区总部基地详控规划》通过审议，敲定了宏图片区东莞大道一侧将建总部基地，提出“要在东莞大道旁规划出近1000亩土地建设总部经济大厦群，建一批35-60层的总部大厦”。

    南城总部基地逐步推进，各路资本谋划着要在这1000亩土地上大显身手。2010年9月2日，备受关注的南城总部基地一期9地块正式开拍。这片总面积逾5万平方米的地块，不仅首次采用了全国领先的“连坐”式拍卖，还开了东莞拍卖地下空间之先河。

    此次拍卖共吸引了光大、万科、宏远、新世纪、富盈等19家房企参与，东莞绝大多数开发商参与其中。在经过一个多小时的竞拍后，9地块分别被新世纪、元晨与中惠、万科、宏远、上海华中与康华投资、建工、富盈、中天力通、光大依次夺得。

    2010年11月29日，光大集团、新世纪集团、东糖集团、宏远集团等13家东莞本土知名企业组建东莞市邦联实业投资有限公司（下称“邦联公司”）统一开发南城总部基地一期。

    按照标准的表述，南城总部基地一期是经东莞市政府规划、批准建设的大型城市综合体。项目位于东莞大道西侧，与建设中的轻轨R2线无缝衔接。项目规划总建筑面积近百万平方米，集近250米超高层5A甲级写字楼、5万平方米国际高星级酒店、10万平方米国际旗舰品牌购物中心和奢华酒店式公寓等多种业态于一体。项目建成后将具备现代都会建筑集群的功能。

    经过2年的运作，南城总部基地一期的轮廓已经显现。8月22日，记者在邦联公司查阅到一份南城总部基地一期的规划资料。规划图中明确南城总部基地一期总项目名称为“城市森林”，通过规划图，记者看到9栋外形风格一致的现代化写字楼。据陈骏良介绍，作为企业总部的高端商务写字楼，在高楼的外立面及建筑材料方面都采用了国际先进的设计风格。

    而更大的创举则在于，南城总部基地一期地下空间的统一开发。据陈骏良介绍，一期的8宗地块整个地下空间统一开发，全部打通。这弥补了目前很多城市综合体项目地下空间利用不足的劣势。而这种规划换来的是东莞最充足的地下停车位。项目的地下空间除少部分用作地下商业之外，大部分的空间是地下停车场，预期地下停车位可以达到5000个。这个配置是超规格满足需求，将来这里的办公人员和办事来访人员都不会觉得停车困难。

    在南城总部基地一期顺利推进的同时，今年8月13日，南城总部基地二期土地也已拍卖完毕。据南城方面透露，南城总部基地三期位于总部基地一、二期的西北部，地块面积100多亩，目前主要是旧工厂，南城将通过“三旧”改造将其作为总部基地第三期用地，以商务办公为主，目前正在办理相关手续。届时，西片区总部基地将达到450多亩的规模。等西片区开发成熟后，南城将逐步开发东莞大道东片区，最终实现东莞大道沿线建设1000亩总部基地的设想。

    不过，观察南城总部基地一期的开发商资本结构就会发现，一期开发商为房地产企业独霸，资本结构以地产资本为主，较为单一。对此，有业内人士质疑，在一期项目开发建设完成之后，这些房地产开发商会将企业东莞总部搬至这个区域，这意味着，南城总部基地一期地块，将率先形成东莞部分房企的总部基地。

    但时隔两年之后，南城总部基地二期的竞拍改写了这一单一局面。二期用地预告之初，业界传言不少高科技、新能源企业也将参与其中。8月13日9时起，二期8幅地块进入最后的竞价阶段。首个热门地块就被有房地产背景的浙英房地产收入囊中。不过，此后轮番出手上场的竞买方背景各异：在东莞的赣商抱团，拿下2012WG027地块；拥有广东、广西、内蒙以及马达加斯加等30多个矿权、矿区的矿业大佬广东贤丰矿业集团有限公司拿下2012WG028地块；东莞环保新贵王武树，一环保服务有限公司董事长，以自然人名义拿下了2012WG030地块；东莞市东江水务有限公司也出手，拿下了最后一个金融地块。

    截至晚8时，历经11个小时的“鏖战”，南城总部基地二期8幅用地悉数成交，成交价13.6亿元，其中7幅地块溢价率超过100%。11个小时的土地竞拍时间之长，鏖战的激烈程度创下了东莞土地竞拍的历史纪录。

    据统计，8个地块的买家，只有两家拥有房企背景，其余则为各个产业领域的产业资本。以抱团竞拍的赣商为例，其成员包括了广东华坤实业投资有限公司、广东宏川集团有限公司、广东三东实业投资有限公司、东莞市晨悦实业投资有限公司和自然人廖倩如。其中，广东宏川集团有限公司是位于松山湖高新区的高科技企业，主要从事化工产品的码头仓储、运输配送、服务型贸易、资金管理及供应链管理咨询等相关业务。

    业内分析人士认为，像宏川集团这种龙头企业投资总部基地，完全可能是其企业在发展壮大的同时，强化企业总部功能，以加速企业升级步伐。

    对此，东莞市国土局人员回应，二期竞拍之所以不设苛刻门槛，采取对市场完全开放的形式，就是为了引来众多行业企业的参与。“总部基地不是房产总部基地，而是经济的总部基地。”

    东莞中原地产研究部高级研究员韦天使分析认为，相比两年前南城总部基地的首演，随着东莞产业升级推进，东莞传统产业的大中型企业品牌服务意识增强，南城总部基地的概念变得清晰，知名度、影响力也与日俱增，并被正处于转型升级的各行各业所期待。

    产业能量倍增

    分析人士认为，贤丰矿业、宏川集团等制造业企业的产业资本参与总部基地的竞争，并最终夺得总部基地的开发权，释放了一个积极的产业信号，即东莞的产业升级对高端总部基地的需求更加强烈。

    改革开放以来，东莞大部分企业是“三来一补”企业，企业只要在东莞有厂房就可以，两头都在外面。但是2008年金融危机后，东莞的企业迈向了产业转型期，向产业链两端延伸，向研发设计和品牌打造等方向发力。十二五期间，在东莞市委市政府的引导和企业自身的调整下，东莞的相当一部分企业将逐步走向高级形态。

    市委党校经济教研室副主任查日升分析认为，随着东莞产业转型速度的加快，总部基地也会迎来新一轮发展期。举个例子，东莞正在大力扶持本土企业上市，这部分上市企业考虑到自身企业形象，可能会将总部放在高端写字楼里。另外，东莞还有许多品牌形象比较好的企业，这部分企业发展壮大后，对高端写字楼也会有需求，会将企业的行政管理、企业战略、品牌营销等环节放在市区。

    而作为南城“三重”建设项目的南城总部基地无疑将成为最先一批走向高级形态的龙头企业的总部首选地。南城街道党委书记钱超早前接受媒体集中采访时表示，南城总部基地主要瞄准三类企业，一是东莞本地企业，二是大型企业的区域性总部，三是以港台为代表的外资企业。

    “产业升级与总部基地之间的关系是相互促进的。”查日升认为，随着未来轨道交通的开通及市区的强心战略的加强，南城总部基地将成为东莞最高端产业链的聚集区域之一。随着产业升级的步伐加快，越来越多的企业会考虑将总部搬到南城总部基地，而更多的企业进入将带来配套服务业的进入，从而又提升南城总部基地的影响力；而南城总部基地影响力的提升，又将吸引更多企业进入。如此良性循环，南城总部基地对产业产生的能量将呈现倍增效应。

    高端要素整合

    在未来五六年里，具有总部经济功能的南城总部基地、民盈大厦（环球金融中心）等高端写字楼会陆续启用，有业内人士对东莞总部基地过多从而引发市场饱和表示担心。不过，陈骏良提供了一个可以参考的事例，2004年时，东莞鸿福路片区还非常萧条，此后几年，附近写字楼陆续拔地而起。经过8年发展，鸿福路上的写字楼目前没有一平方米是空置的。

    查日升认为，南城总部基地、南城国际商务区、第一国际等，未来将成为东莞产业发展从低级产业向高端升级的聚集区。显然，这一区域都将具有企业总部的功能，因而，内部各个区域的差异化显得尤为重要。

    而差异化的根本就表现在各自的要素资源配套上。中山大学规划设计院院长李立勋在《东莞发展总部经济的初步思考》一文中分析认为，“总部基地”等同于“总部地产”。总部基地的精髓在于总部和生产制造环节空间分离所形成的资源再配置价值。一个企业在明确其总部的定位和选择总部的区位时，更看重一个地区所能提供的综合要素（如资讯、交通、高素质劳动力、发达的会计咨询等相关服务业），而不仅仅是办公楼宇的租金和建造成本。

    对此，查日升认为，作为有实力的企业进驻的总部基地，当务之急是要解决人的要素。“总部基地的企业都是优质企业，这些企业的人才对工作生活条件要求很高。”因而，总部基地对企业的人才要提供匹配的政策优势，从而吸引企业并留住企业。

    此外，南城总部基地在科技、资本的高端要素方面，可以与周边的高端区域等实现差异化互补。比如，南城总部基地与南城国际商务区，两者协调发展，共同承载现代服务业的集聚发展，推动东莞产业转型升级。同时发挥“强心”作用，提升城市中心区的城市首位度，成为东莞发展的标志性区域。

    目前，南城国际商务区已明确分为金融商务区、国际消费综合区、科贸创新区。金融区主要引进金融机构，目前，已有24家金融机构明确进驻意向。而金融、科贸等高端要素的聚集，必将对将来进入南城总部基地的企业提供多元的高端要素整合。