自2011年2月北京实施限购政策以来，住宅市场因部分人失去购买资格，一度进入“冰封期”。而打着“不限购”旗号的商改住项目却成为楼市新宠，受到众多无购房资格的刚需客青睐。2011年6月1日，北京市五部门联合发布通知，全面叫停“商改住”。但近日，记者走访北京市场发现，一些商住项目依然逆势热销，甚至被贴上“稀缺、绝版、自由购”的标签。

    业内人士表示，相比普通民宅，商住项目的弊端日益显露。比如产权到期后续期尚无明确规定，商住混杂影响项目品质等。随着房产调控和禁止“商改住”政策的细化，商改住项目将逐渐退出京城楼市。

    限购之下“商改住”大热

    “不限购、低总价、投资自助两宜”，开发商为“商改住”项目制造的销售噱头颇多。近几年，北京“商改住”项目层出不穷，这些项目虽按商业性质立项，但却以住宅、酒店公寓、LOFT等商住结合形式出售，为开发商促销和投资投机性需求进场提供了便利，同时吸引着众多初次置业的年轻人和投资者。

    “听说楼市最近又回暖了，房价眼看跟着上涨，但我还有2年才拥有买房资格，所以一些‘商改住’项目也会考虑，虽然产权只有40年或者50年，但如果等房价上涨才入手，会更不划算。”日前，着急购置婚房的孙先生向新华网记者如是表示。

    事实上，孙先生的想法道出了不少没有买房资格的刚需一族的困扰和担忧。而近期，不少开发商抓住市场上的刚性需求，积极推出“商改住”项目，争夺市场份额。

    据悉，由北京住总房地产公司开发的SOCO公社目前销售状况良好。销售人员告诉记者，项目位于霍营地铁站附近，均价17000元/平米，目前仅剩52平米的平层大开间几十套，其余户型均已售完。销售人员称，该项目物业费3.10元/平方米/月，商水商电，房内通有天然气、中水。对于记者提到的“商改住”叫停令，他表示，“我们是在政策出台前拿到审批的，并且已经完成产权分割。”

    “我劝您还是抓紧时间定下来，我们是赶在政策出台前最后一批拿到预售证的，现在商住房已经不批了，这样的房子以后想买都买不到了。”日前，记者以购房人身份询问K2百合湾售楼处时，销售人员做出如上表示。此外，多家楼盘销售人员也均以项目“稀缺、绝版”为理由向记者大肆宣传，试图说服观望人群抢搭商改住市场的“末班车”。

    据了解，K2百合湾项目预计9月初将推出两栋楼王，均为商住两用LOFT户型，有70平、80平多种户型可供选择，均价15000/平米左右。销售人员郝先生透露，目前购房排号已达到400多个，销售火爆，只要拿到排号卡，就可以优先选房子，并且可享受大幅度优惠。当记者追问有多少优惠时，该售楼人员却表示，每平米可能优惠1000元左右，但具体优惠额度还没最终确定。

    而位于北京西四环的中堂项目，销售形势同样一片大好。截止8月2日，该项目410套房源已销售254套，签约率为62%。在记者走访的多个“商改住”项目中，几乎所有的售楼人员都表示，限购令的出台使关注楼盘的购房者多了起来，来咨询和签约的人比以往增加不少。而限购令下，商改住项目不仅得到刚需一族热捧，也成为不少投资客首选。k2百合湾郝先生表示，有业主买房是为出租，认为今后LOFT会绝版，稀有户型更能增值。

    为何开发商如此热衷开发“商改住”项目，并在逆势下热销？一位从事房地产行业多年的人士对记者表示，“商改住”项目之所以有市场，原因在于商业立项地价低，将商业项目改成住宅来卖，资金周转快、利润高。与此同时，“商改住”项目不在限购范围之内，总价较周边普通住宅楼盘低，更容易吸引购房者关注。在政策过渡期，开发商“利用”购房者心理，刺激刚需、改善性需求，导致商改住项目销量持续上扬。

     居住成本高昂

    对外地置业者或投资者来说，购置“商改住”项目虽然可以规避楼市限购政策，但是其中隐藏的风险也不小，消费者在置业之前需要谨慎考虑。

    事实上，北京部分“商改住”项目产权年限大幅缩水现象严重。据soco公社销售人员介绍，该项目2007年拿地，2010年末入市销售，产权还剩下35年。根据我国《物权法》规定，普通住宅70年产权到期自动续期，而商业住宅如何续期尚不明确。目前商业地产大都是40到50年的产权，部门项目开盘时就已经消耗掉了一些时间，可能实际使用期限根本不到40年。此外，由于土地性质的原因，‘商改住’房屋每年都要征收房产税。