北京CBD，一个集聚全球目光的舞台，古都里的现代商务区。

　　2000年，北京CBD开始大规模建设，经过十余年的建设发展，CBD已从城乡接合部成长为中国最具影响力、与世界同步的国际商贸中心。该区域写字楼的租金持续飙升，今年二季度，CBD的平均租金已上涨至每月每平方米320.45元，涨幅达到20.57%。

　　在当下及未来，作为国际商贸中心，更多的商业传奇继续在北京CBD这个商业平台上演。

　　2012北京CBD商务节将于9月15日至22日举行，此前已举办12届，在本届商务节中，朝阳区“十大发展基地”将作为推介内容首次亮相，从CBD开始，更多的发展基地将全面铺开。

　　9月13日晚六点半，张旭带着前来参观的记者登上柏悦酒店大堂，该酒店位于国贸桥西南角的北京银泰中心主楼66层，四围落地玻璃窗外，天色暗下来，CBD渐渐亮起来。

　　长安街和东三环路上的车灯汇成流动的光河，以国贸桥为中心，交叉形成金色的“十字”，周边商务楼宇宛若柱状的发光体，矗立在“十字”四围。

　　这里是中国最具影响力的商务中心区，是北京经济的重要载体和产业制高点。这里聚集了北京30%的五星级酒店、50%的国际会议、70%的国际金融机构和80%的国际组织。

　　2000年，北京CBD面向国际征集整体规划方案；2004年底，张旭到这里的写字楼负责租赁业务；他看着CBD的写字楼“一栋栋长起来”，也看着CBD的夜晚“一点点亮起来”。

　　“万家灯火”到高楼林立

　　2000年，还在上学的张旭每周回家路过的大北窑桥，如今已变成了国贸桥。

　　当时CBD刚规划发展，只有桥西北国贸、嘉里中心几栋高层写字楼，“一只手就能数清”，其他地方是老旧的宿舍和厂房。张旭说，他现在的工作地点北京银泰中心，当时是北京第一机床厂，在大北窑桥西南角，两扇紧闭的铁皮大门十分醒目。晚上，几个厂子的宿舍楼会亮起“万家灯火”。

　　2004年，张旭开始从事写字楼租赁工作。CBD的国贸、嘉里中心是北京最早的甲级写字楼，汇集著名企业和金融机构。在优越的办公环境中，穿梭着西装革履的白领。张旭不由感慨：“往来无白丁”。

　　物以稀为贵。高档写字楼的稀缺，令当时嘉里中心的租金平均达到每天8元/㎡，出租率高达90%-97%；而一般写字楼的租金每天不过3-4元/㎡。由于租户繁多，国贸和嘉里中心经常要“挑选客人”，实力“弱”点儿的公司想要进驻不太容易。

　　随着CBD发展，一批高档写字楼先后开建，国贸对面的北京银泰中心、建外SOHO、LG大厦，国贸以北的财富中心等都在建设中。张旭一上班，就能看到四周的工地。

　　2006年下半年，邓玲加入北京银泰中心负责写字楼租赁工作。由于高档写字楼供应量不足，虽然还没打出名气，但正在装修的银泰中心写字楼预租形势不错。

　　2007年，万达广场、华贸中心、金地中心三栋高档写字楼相继投入使用。2008年，北京银泰中心落成。据统计，2007年的北京甲级写字楼市场有200万的新增供应量，这个趋势一直持续到2008年奥运会。

　　在这两年，张旭发现，隔不久，CBD就会有一座新的写字楼“长出来”。国贸桥昔日的旧厂房和宿舍，已消失得没有痕迹。

　　一“潮”经济 一“潮”租户

　　2004年底，张旭在嘉里中心工作时，嘉里中心的租户多为金融机构和国际知名咨询公司、律所等。

　　不过，早些年入行的老员工，至今仍记得2003年前后“网络泡沫”破碎时，嘉里中心租户“大换血”的情景。

　　当时，大批的网络、IT公司搬离CBD，导致写字楼的出租率大幅下跌，但随后大批国际著名的专业服务类公司进驻，CBD区域的租户结构发生了质变。

　　2008年10月，银泰中心正式开幕迎租户进驻，张旭接手了华贸中心旁边的一个新写字楼项目。此时，奥运的余热尚在，不过，赶上国际经济危机爆发，张旭和邓玲感受到了经济衰退蔓延到了北京——写字楼不好出租。

　　“当时一家世界500强企业从国贸中心直接搬到了四环外，这落差太巨大了，真让人心凉。”邓玲说。

　　面对经济危机的冲击，银泰中心不得不根据实际情况调整租赁策略。邓玲说，“业主和进驻企业只能手挽手，一起扛了”。当时银泰中心写字楼的出租率仅6成左右。

　　2008年-2009年，新写字楼的集中放量，令高档写字楼的租赁行情更为严峻。“当时一个客户，恨不得有十个写字楼在抢。”张旭说。

　　据统计，到2008年第四季度，CBD写字楼平均空置率达到35%，创下了5年来的新高。

　　金融公司大撤退

　　租户中受影响最大的是金融业，各写字楼都有一些金融公司在危机中悄然搬离或缩小租赁规模。

　　就在写字楼租赁行业压力重重时，2008年11月，朝阳区领导带着区里主要负责人和CBD管委会负责人多次到几个主要写字楼实地调研。

　　2009年初，朝阳区出台促进楼宇经济发展的奖励办法，对国际知名公司、大企业的落户给予许多奖励措施。

　　2009年，随着优惠政策的实施和经济危机的消退，写字楼出租率逐步恢复，CBD管委会的数据显示：2009年上半年，CBD中心区共新增进驻企业1197家，平均每天新进驻企业7家；2009年底，银泰中心写字楼的出租率上升到70%以上。

　　这一年，CBD进行规划调整，CBD规划建筑总量为1900万平方米，其中50%为写字楼和酒店，25%为公寓，25%为商业及配套设施。

　　“春江水暖鸭先知”

　　2010年春节后，邓玲注意到，银泰中心新客户的资质普遍较好，大都是国际知名企业，而且预算充足，不再讨价还价。她意识到：“经济缓过来了”。

　　此外，2009年-2010年北京写字楼的放量十分平缓，令写字楼租赁市场较为稳定。2010年整年，CBD各写字楼出租率都稳定增长。

　　据中国宏观经济蓝皮书数据，中国经济2010年在全球经济缓慢复苏中保持了稳定增长的态势，全年经济增长达10%左右。

　　“‘春江水暖鸭先知’，经济回暖，我们做写字楼租赁的感受很真切。”邓玲说。

　　2010年最后一个季度，CBD和金融街租金开始大幅上涨，CBD第四季度的租金一下就比2008年同期上涨了27%。

　　2011年，张旭加入了银泰中心。这一年他体会到CBD租金更是凯歌高奏。

　　据高纬环球最新发布的《2012全球最贵写字楼排行榜》，2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年（约合25元/平方米/天）的高价，跃居全球第五位。该租金同比增长75%，是2011年全球写字楼租金增长最快的城市，比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。

　　这一增长持续至今。今年二季度，CBD的平均租金已经上涨至每月每平方米320.45元，涨幅达到20.57%。

　　即使这些世界500强企业搬走，CBD写字楼仍“一室难求”，CBD写字楼出租率并未受影响。据中原地产的监测数据，截止到7月，CBD甲级写字楼中，出租率最低的也达到了90%，而其他甲级写字楼出租率都在95%以上。