10月1日起，深圳施行商业物业按评估价征税。昨日记者采访一些业内人士时却了解到，新政让人有些“看不懂”：东门商圈一楼、二楼商铺评估价相差无几；华强北旺铺评估价低于2007年的入手价等。据了解，由于新政实施一周多来恰逢国庆长假，市场变化暂不明显。不过业内人士预计，短期内全市二手商铺市场成交情况会受较大影响，商业物业市场收紧，或将导致部分资金流回住宅市场，不利于房价的稳定。

    千万级商铺要多缴税86.8万

    在9月28日国庆长假前夕，深圳非住宅物业评估过户税率已出，对存量非住宅类房产交易，在原先需缴纳3%契税和0.1%印花税的基础上，新增征收1.5%的个税，10%的土地增值税（商铺、写字楼、酒店为10%，其它5%）以及差额5.6%的营业税。

    按此税率计算，一套实际成交价1000万元的商铺，评估价为800万元，若原登记价为400万元，差额400万元，则将新增征收12万元的个人所得税，40万元的土地增值税，以及22.4万的营业税，加上原先即需缴纳的3%契税和0.1%印花税2.48万元，本次按评估价过户后，该商铺应缴税款共计99.2万，较原先的12.4万元多出86.8万元。也就是说，在新的征税标准下，该套商铺应缴税款占总房款的9.92%。

    “新政短期内对市场一定会有影响，尤其是东门、华强北等老牌商业区的旺铺，有的原价几十万，现在卖到上亿都有可能。如果按这个差价征税数额惊人，这类商铺短期内会难以出手。”深圳中原地产工商铺部门经理陈德辉告诉记者。不过，陈德辉也表示，由于刚刚放完假，市场暂时没有太多成交动态，也没有出现明显的价格变动。“现在政策刚刚出来，大家都在观望。”

    片区整体评估或不适用商业物业

    商业物业按评估价征税新政一出引起众多关注，不过有业内人士却表示对该新政“看不懂”。一位从事商业物业代理的余先生告诉记者，昨日他在规土委的网站上查询了多套商铺的评估价，发现一些“奇怪”的现象。如，有两套位于横岗城市中心花园的商铺，一套是租不出去也无法出手的内铺，另一套是月租金可达80~130元/平方米的街铺，两套评估过户价格竟一样；还有一套位于华强北中航鼎城国际一楼67平方米的商铺，2007年业主以10万元单价入手，去年有客户出到32万/平方米的价格，一查评估价才7.5万/平方米。

    那么，评估价格到底是怎么算出来的呢？本报记者此前采访深圳市地方税务局时，对方回应称，存量非住宅类房产交易计税价格，由市地税局和市规划国土委，委托市房地产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。

    这样就出现了一个现象，即同一片区的商铺评估价格趋同。“商铺不同于住宅，同一片区价值相近，可以采用片区整体评估法。但是商铺有时离10个米或者拐个角，价格就会产生倍差。”房地内参总经理、资深房地产评论人士尹香武昨日接受记者采访时表示。

    需警惕对住宅价格的影响

    对于新政对后市的影响，记者昨日走访一些一线中介代理人员。有代理人员表示，新政之下不管物业经营情况如何，至少比此前多付11.5%的税。对于评估价在200万以上的单位，除去佣金至少多出30万，这是买卖双方不得不考虑的新增成本。而中原地产工商铺部门经理陈德辉认为，未来商业物业买卖可能会大部分转向一手市场。

    在采访中，尹香武也认为，新政短期内对投资客的负面影响巨大，但是长期来看则是利好，因为规范了市场，压制了炒作风气。不过，尹香武同时分析指出，相关部门制定此项新政，或许本意是出于规范商业市场，但是政府必须同时看到此举有可能对住宅市场带来的影响。

    “房地产市场分为住宅和商业两个部分，本来在住宅市场调控的时期，商用物业可以把一部分钱从住宅市场吸过来，一定程度上对于稳定房价是有利的。而现在商业物业新政出台，短期内这些钱不会去商铺市场了，没办法很可能又回到住宅市场。”尹香武说，近期深圳住宅市场的“炒风”又见抬头，尤其是龙华、南山后海片区的二手房，成交很多。“这就好比在一个水池里，原本商用物业是一块吸水的海绵，现在把它拿掉了，水就又流回住宅市场。”尹香武表示。