广州住宅限购令已实施两年。这两年来，广州商业地产迎了史上最大的发展机遇，大批投资客从住宅转向商用，引爆写字楼、商铺和商用公寓市场，价格大涨六成以上，商铺最高成交单价接近150万元，商用公寓最贵叫到了12万元/平方米，攀上了历史最高峰。

　　住宅限购两年，大大拉动了广州商业地产的发展，彻底被打破了长期以来商住倒挂的格局。但空前的大机遇给广州商业地产带来了巨大的挑战。限购第一年，广州市场出现了全民炒铺，全民炒公寓和写字楼的疯狂，连平日不太关心投资的阿公阿婆和师奶们也赶起了热闹。但从去年底开始，随着商用物业贷款难出现，加上部分主题商铺问题爆发，到今年年初时，广州商用物业市场热度开始下降，市场开始从狂热走向理性，投资客们开始重新审视商用物业市场的优势与风险，出手日益谨慎。去年一度频频出现的“日光”现象，今年已不再，价格也从疯涨到涨速放缓回稳。

　　从疯狂到理性，广州商业地产越走越健康，价格开始回归其价值的本原。

　　广州写字楼：首年成交涨58.4% 两年价格涨38.6%

　　来自网易房产数据中心监控阳光家缘的统计数据显示，住宅购限前一年，即2009年10月-2010年9月，广州一手写字楼均价仅16788元/平方米；住宅限购后的第一年，即2010年10月-2011年9月，广州一手写字楼均价已涨到20115元/平方米，涨幅高达19.8%，成交量更涨了58.4%。而住宅限购第二年，即2011年10月-2012年9月，广州一手写字楼价仍继续上涨，均价达23262元/平方米，年涨幅15.6%。虽然没上一年厉害，但整体涨幅仍非常可观。

　　陈厚桥指出，住宅限购后，广州写字楼市场涨幅之高为近十年未过。“因为有郊区项目摊低了均价，全市均价涨幅其实还是偏低的，珠江新城等核心商业区的甲级写字楼，价格涨幅更为惊人。限购前广州甲级写字楼的成交均价约2万元/平方米，现在已达3.3万元/平方米。有不少项目近两年来价格涨了六成以上。如富力盈信广场，在住宅限购前单价2万-2.2万元，去年国庆时二手价已涨到2.8万-3万元，现在高达3.3万元以上。2009年国庆时，珠江新城新最贵的写字楼和商用公寓的单价大多在2.5万－3万元。现在该区大多数写字楼的单价已过3.5万元。价格最高的甲级写字楼项目，如富力盈凯广场，目前售价已超过5万元/平方米，最贵的商用公寓天銮，目前最高报价已达12万元/平方米。可以说，这两年来，珠江新城超甲级写字楼的价格，没有最高，只有更高。”

　　广州商铺：首年价格涨54.2% 次年结构性回落14%

　　与写字楼的持续攀升相比，住宅限购这两年，商铺价格却是大起大落。在限购的第一年，广州商铺的涨幅非常惊人。房管局数据显示，2009年10月-2010年9月，广州一手商铺均价仅14252元/平方米；而到了2010年10月-2011年9月，广州一手商铺均价已涨到21975元/平方米，也就是说，住宅限购前后一年时间，广州一手商铺价格涨幅高达54.2%。但从今年开始，随着大众投资心态日趋理性，加上市场可售供应稀少，特别是市中心商铺几乎经常处断货状态，广州一手商铺市场价格涨势开始回稳。来自房管局的数据显示，2011年10月-2012年9月，广州一手商铺均价为18891元/平方米，与上一年相比下降了14%。不过值得一提的是，这一年成交的共7292套一手商铺中，有高达4294套是在增城、番禺、花都、萝岗、南沙、从化等郊区，占全市总成交量的58.9%。如果将六郊区与中心六区分别对比，可发现在住宅限购的第二年，中心六区均价与六郊区均价，都比住宅限购的第一年分别上涨了10.2%和12.1%。也就是说，事实上，这一年广州商铺价格涨势依然不减。全市一手商铺整体下降，其实只是因为郊区占比高造成的结构性下降的假象。

　　中原地产三级市场发展部总监刘广浩指出：“住宅限购后，商铺价格是一路涨。去年底时广州一些商业旺区商铺的价格就比2010年时翻倍了。如天河南一路的街铺单价，前年也就十多万元，到去年底时就涨到20多万元；珠江新城的商铺，2010年时领峰推出可间成双层的商铺，单价叫到20多万元就被指是‘天价’，但到去年年底，珠江新城的单层商铺单价也都涨到30多万元。北京路的商铺2010年时成交单价超过30万元已引人瞩目，去年该区有商铺成交价接近150万元/平方米。不过今年以来，随着商业贷款难，加上市场供应稀少，商铺市场快速降温，老百姓们也变理性了，尽管商铺价格还在涨，但涨幅已明显放缓，感觉近一年也就涨一成左右吧。不过有些区域的商铺仍涨得高，象增城、金沙洲、万博商圈等有新利好加入、有新项目供应的新商圈，商铺的价格涨幅仍可观；不过白云新城也有个别商铺的价格，因为去年飙得实在太高，今年的价位甚至比2011年底的高峰时略有回调。”

　　后市展望：广州城市价值递增，商用物业价格还会涨

　　对商业地产的前景，广州高力国际物业服务有限公司调研及咨询部董事陈厚桥指出，商业热潮住宅限购而起，未来走势肯定也跟政策相关。从目前看，住宅限购政策还会再继续。现在民间的投资需求还那么大，商业地产肯定还会继续热下去，只是市场会越来越理性、成熟，不会再像以前那么疯狂。目前的价格虽然已到历史高位，但发展空间还是不会小。就算是住宅限购令被取消了，广州商业市场也依然会继续走高。这主要是因为，与北京、上海、深圳等其他一线城市相比，广州商用物业价格长期偏低，人家的甲级写字楼均价要6万元/平方米，广州的却仍在3.3万元/平方米的水平。亚运会后，广州城市价值持续增长，但在商用市场上一直未得到体现。广州城市的辐射力越来越广，影响越来越大，商用物业的发展空间自然更值得看好。因此，就算住宅不限购了，广州城市价值的提升已足够支撑本地商业地产价格的持续走高。

　　投资提醒：商用物业关键要有好地头

　　陈厚桥指出，与住宅产品不同，商用物业投资的专业性更强，大家的资金实力和经验不同，适合的产品也就不一样。对普通老百姓来说，投资不能盲目跟风，一定要最适合自己的产品。资金实力强的，可关注成熟商圈的街铺和写字楼，还有高端公寓产品，预算相对较小又放眼长线的，优质地段的小面积产品或成长型商圈的新项目也值得考虑。另外，商用物业交易成本高，应做好长期持有、长线投资的准备。在选产品时，最关键就是地头，特别是商用公寓产品，如果不是在中心商务区，没有成熟的中高端商务氛围作支撑，其投资回报就难上去。