有一种说法，开发建设是地产行业的原始积累阶段，经营管理则是其成熟运营阶段。在经历了十几年的大规模开发和市场快速成长后，天津地产市场运营也逐步成熟。不论是公建还是住宅，租赁市场的状况都直接反映着一个项目的开发建设、管理维护、品牌经营等多方面的综合水平。日前，本报对本市租赁市场整体情况进行相关调查发现，近几年本市住宅、商铺的租赁行情都在震荡中上升，且横向比较则会凸显出市场对于房源各方面的综合要求也在不断提升。

　　商铺：售价上涨租金下滑

　　“一铺养三代”的观念让商铺销售一直备受关注，在宏观调控的背景下，商铺更是旺销。但近两年集中上市的商业地产项目，在租赁市场的消化情况并不十分乐观，尽管出租率也算差强人意，但租金却被激烈竞争带来了小幅下滑。

　　多个商铺今年相继入市

　　“商品房住宅市场现在情况很不明朗，不确定买了房后增值保值方面如何？与其这样，我还不如投资点商业的。酒店式公寓和商铺各有各的优势，公寓现在成为年轻男女追求的对象，未来价值肯定难以预估；但商铺和写字楼是万年不变的赚钱机器，所以，这种情况还是该投资商铺和写字楼比较放心。”张先生的这种观点在很多置业者心里都根深蒂固，而天津商业地产市场“一铺难求”的现象比比皆是。从去年河东万达广场开盘不足半年就劲销90%铺源，到今年多个大型商业综合体的运营带动区域商圈优势，使得商业综合体的商铺呈现旺盛需求的局面。

　　不过，商铺的旺销和集中入市却让商铺也同样没有避免竞争压价的命运。第一太平戴维斯统计数据显示，2012年第三季度天津中心城区主要商圈商业物业首层平均租金环比下降0.5%至每平方米每月人民币514元，平均入驻率环比上升2个百分点至89%。第三季度滨海新区主要商圈商业物业首层平均租金环比下降2%至人民币每平方米每月229元，平均入驻率基本维持在80%。另据统计，2012年前8月，天津社会消费品零售总额同比增长14.9%，达到人民币2,250.8亿元。第三季度有两个新增优质项目进入天津商业市场，即位于友谊路商圈的银河国际购物中心和彩悦城，分别为市场带来235000平方米和90000平方米的新增供应。

　　第一太平戴维斯市场分析人士指出，预计今年四季度滨海新区还将有3个优质商业项目集中开业，届时将带来约19万平方米的商业面积。这些新项目分别是开心购物广场、滨海伊势丹以及绿游天地。随着多个商业项目的相继入市，市场竞争将愈发激烈，运营商们将不得不通过改善现有的招商运营策略来确保最佳的租户组合，而租金方面也难以在短期内实现上涨。

　　新建商业地产回报率偏低

　　在商业地产领域有个“一三五”法则，即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说，商业物业获利空间在于长期持有的租金收益以及5-10年经营成熟后的增长空间，这个增长空间约在30%-50%之间。但重要的是，商业项目需要长期的“养护”和持有，才能将其价值逐渐释放。

　　投资者汤先生对自己在2009年“吃下”的两个铺面感到有些后悔，当时商业地产炒得火热，于是汤先生也随大流在双流盘下两个临街商铺，现在看起来，那边人气和商业氛围冷冷清清，“当初以3万/平方米入手，目前的回报率仅4%，还不如把钱存银行了，现在打算按原价卖掉估计都悬。”

　　据了解，从目前内地商业地产的现状来看，一线城市的优质物业投资回报率仅为6%-8%，低于香港8%-9%的水平。以河西区一些成熟写字楼为例，一般的甲级写字楼租金为5元/平方米/天，偏高档的租金在7-10元/平方米/天，按照平均租金8元/平方米/天、产生租金的面积占80%的项目计算，平均租金回报率仅为5%左右。

　　这种相对较低水平的回报率让很多投资者对于商业地产开始踌躇。来自浙江的庞先生直言，他多年来一直关注天津的商业地产市场，但他此前投资的几个铺位眼下回报率都在6%以下。因此，尽管眼下他也看好几个商业项目，但至今还迟迟没有出手。