10月1日，深圳市非住宅类存量房按评估价征税政策正式实施，至11月1日政策实施满一个月。

    深圳二手商业地产市场在经历9月赶末班车式的集中爆发后，上个月的成交可谓降至冰点。二手的商铺和写字楼成交量均环比下降9成以上，新增的高额税费以及政策收费细则的不明确导致买卖双方不敢轻易出手，市场观望气氛浓烈。

    业内人士分析，10月份成交剧降在意料之中，经历政策实施的探索期和市场消化期后，市场约在半年后才有望真正回暖。

    二手商业市场遭受重创

    9月中下旬，二手商业市场成交火热，而评估税政策像一场突来的寒流，使得10月的市场突然由夏入冬。

    中原市场监测数据显示，10月我市二手写字楼成交面积仅为4335.4平方米，环比锐减94.04%；成交均价也由9月份的37930元/平方米下降至22494元/平方米。

    据美联地产统计，上月一二手市场成交状况与9月相比实现大逆转，一手写字楼成交大幅增长超过2倍。业内人士分析认为，10月初，一手写字楼成交量猛增，跟二手写字楼交易需按评估价过户和交易税费急剧上涨有直接关系。“很明显，很多二手市场上的买家转移到一手市场，目的就是避免高额的交易税费，降低交易成本。”

    一二手商铺成交面积均下跌，交易气氛低迷。市规土委网站统计显示，9月份深圳二手商铺成交1694套，环比增加175.45%，成交面积20万平方米，环比大涨193.93%。而在10月份，全市二手商铺成交数量瞬间降至冰点，仅113套，面积0.48万平方米，不到9月的一成。

    价格方面，由于目前市场上的一手商铺多为住宅配套商铺，其售价受住宅项目定位、项目位置影响较大，因此价格波动比较明显。从去年至今，一手商铺的价格波动区间在2.6万—3.5万元/平方米之间，二手商铺价格目前较为稳定。

    部分卖家开始降价

    “不仅10月份以来没有新的写字楼挂牌出售，几个月前挂牌的写字楼也无人问津。”记者近日走访华强北、福田CBD和后海片区中介地铺，发现不少中介人员对“非住宅”按评估价征税的具体计算方式也是“云里雾里”，大多数中介人员表示，由于新政实施后，自己所在片区没有成交案例，到目前为止也无法准确算出税费。

    “根据政策，商铺交易要多交好几项税，光增值税就征评估价10%，等于说一间评估价为200万元的商铺要多交20万元税费，可想而知，交易成本大增的情况下，投资客都不肯轻易出手。”华强北一位地产置业经理表示，高额的税费是成交下跌的主要原因，同时，新政目前仍存在不少未明确的问题，如当评估价比原价低时，土地增值税如何计算等，这让市场交易双方和中介都颇为烦恼。

    记者获悉，为应对新政，目前市场上已有小部分卖家开始降价，福田车公庙一位中介人员透露，有业主为了尽快出手，将商铺价格定得比原价还低。

    资深投资客陈先生表示，按照评估价征税，买方要多缴评估价的10%左右的税费，这将引发部分卖家“自降身价”，但根据新政的细则，小幅降价仍难以抵消新增的交易成本。

    中原地产报告认为，由于处于政策实施初期，在实施细则、流程等方面尚不明晰，买卖双方以及政府相关部门都还处于对政策的熟悉阶段，因此，真正入市的买家少。再加上新政实施后税费较之前大大增加，导致目前市场的观望情绪较为浓厚，成交跌至谷底。