纵观深圳写字楼市场的发展，清晰地呈现出一条从罗湖福田中心区前海中心转移轨迹。伴随着深圳城市发展和经济重心的逐步西移，深圳写字楼市场一路向西挺进，历经地王、华强北、福田中心区，最后收官于宝安和南山的前后海片区。

　　展望深圳写字楼市场的未来格局，世联地产工商写字楼事业部总经理张栩哲认为将会呈现出三大趋势：

　　趋势一：由东向西发展形成四大商务热点区域；

　　趋势二：城市更新项目为商务市场注入新的活力；

　　趋势三：商务市场运营模式多元化、产品多样型。

　　四大商务热点区域助推深圳写字楼市场未来

　　在一路向西的高歌猛进中，深圳写字楼市场逐步形成了四大热点区域：

　　地王金融商务圈；

　　华强北电子物流商圈；

　　集文化、行政、金融于一体的中心区及中心区一级辐射地段中心西区；

　　强势带动深圳商务市场格局向西发展的大前海中心区。

　　这四大热点区域就像是四级助推火箭，自东向西先后点燃深圳写字楼市场，它们分别代表着深圳高端商务市场已经走过的30年以及正在实现的未来。而在深圳写字楼市场的未来版图中，大前海以及福田中心区将是举足轻重的两大区域。

　　大前海
　　深圳写字楼市场的龙头

　　大前海中心区包括前海深港合作区、后海中心区以及宝安中心区在内，这是未来深圳写字楼市场中最重要的区域，将在深港一体化进程中承担重要角色，成为深圳发展的强大助推力。从某种意义上说，这个区域定义了未来深圳写字楼市场的版图。

　　这个总规划占地15平方公里的区域拥有很多令人遐想的名称：“特区中的特区”、“东方曼哈顿”、“亚太地区服务中心”……深圳定位为全国第三个国际化城市，而前海则代表着深圳的未来。

　　前海引进的企业主要是以世界500强及中国百强企业为主，重点发展金融业、现代物流业、信息服务和其他科技及专业服务业四大产业，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区。目前前海签署合作意向的企业已达100多家，一大批全球选址的企业总部将强势进驻。

　　前海将是国内企业走向世界的一个跳板，也是国际资本进出中国的“桥头堡”。到2015年，前海GDP产值将达到500亿元，成为深圳的“中环”；到2020年，前海将打造成为中国的“曼哈顿”，成为与纽约、伦敦、东京三大全球城市并驾齐驱的“世界级都会区”，GDP产值将达到1500亿元。也就是说，前海每平方公里的GDP产出将达到100个亿，是目前深圳的20多倍，比香港还高出一半多。

　　后海中心区延伸南山文化商业中心核心区的金融商务及总部办公功能，以2.3平方公里的填海区为核心，区域总建筑面积近500万平方米，整个区域未来将建设成为具有国际影响力的金融及国际知名企业总部办公聚集区；随着区域的发展与日益成熟，区域商务市场竞争将非常激烈。这一区域未来将吸引包括中海油、阿里巴巴、华润、天虹、海王等知名企业进驻，也将矗立起包括华润总部大厦、深长城中心等在内的超高层建筑群。

　　前海管理局的局长郑洪杰曾说过：“没有宝安中心区的匹配，前海就成不了海湾。”

　　宝安中心区紧邻前海中心区，其定位和布局将与前海的规划充分衔接与协调。宝安区政府对此高度重视，表示将优化调整宝安区设计，按照国际标准开展规划，打造现代服务业聚集区。

　　宝安中心区作为前海的一部分，除了高起点，高标准的规划方案，还有国家的重点支持，未来商务市场必将迎来更加繁荣的局面。预计宝安中心区中轴线两侧将新增近43栋写字楼，60万平方米的商业配套及36万平方米酒店。

　　宝安中心区写字楼主要由硬件配置先进的甲级写字楼组成，依托片区的高标准，高起点的规划，由具备雄厚资金实力及开发经验的外区域开发商进入开发。

　　在前海的高端定位和土地资源有限的影响下，宝安中心区未来商务价值飙升。目前宝安中心区高起点规划的商务市场已初具雏形，纯租赁物业占主导。由于前海中心区和后海中心区的写字楼几乎全部是持有自用的，未来宝安中心区写字楼物业将变得炙手可热。

　　福田中心区
　　深圳写字楼市场的心腹

　　集文化、行政、金融于一体的福田中心区及其一级辐射地段中心西区仍将是未来深圳写字楼市场的心腹地段。福田中心区以深南大道分为南北片区，南片区为深圳市的中央核心商务区，北片区为行政、文化中心；以中轴线为分界线则呈现“一轴两带，双龙腾飞”的雄伟景象。

　　2002年，福田中心区开始兴建第一批真正意义的纯商务写字楼3栋体量相当，高度在百米左右的乙级写字楼群落，该群落被誉为中心区的“十三朵姐妹花”。2008年以后深圳写字楼快速迈上国际化轨道，大量世界500强跨国企业将中国总部落户在福田中心区，涌现出包括卓越世纪中心、新世界中心、诺德中心、嘉里建设广场等在内的一批拥有最佳配套设施、产品软硬件、符合高端企业需求的超甲级写字楼。未来5年，福田中心区新增写字楼供应量主要集中在中心南区，以总部写字楼和城市综合体为主。将矗立起包括金地大百汇、环球金融中心等在内的20多栋超高层写字楼。

　　未来“广深港”高铁的开通，不仅使福田中心区与珠三角的城际网连成一体，更使深港形成高度一体化的内部交通体系。广深间商务客流的出行时间将从75分钟减少到58分钟；香港客从香港中心区至福田中心区，出行时间将从37分钟减少到14分钟。福田中心区作为深港区域中心的地位将进一步强化。未来福田中心区将聚集大量的商务城际客流，特别是广、深、港三个核心之间的分工合作，使其逐步形成三城通勤特征。