相比于住宅市场的低迷，北京商业地产因需求火爆而一骑绝尘，成为近年来市场最热的领域。根据DTZ戴德梁行此前发布的报告显示，去年在全球147个城市中，北京的写字楼租金上涨幅度位居全球首位，在传统区域字楼市场的供求矛盾日趋加剧背景下，北京写字楼需求开始明显外溢至新的热点区域。在此背景下，位于大中关村TBD与昌平金十字战略核心区的珠江摩派国际正引领大中关村商业地产强势崛起。

    租金上涨导致写字楼需求外溢

    今年一季度，北京写字楼租金即使经历了2011年整年的强劲增长，依旧没有放缓的迹象，DTZ戴德梁行今年第一季度数据显示，北京写字楼平均租金达到每月每平方米277.57元，环比增长12.64%，全市甲级写字楼空置率继续下行达到历史最低值3.55%，环比下降0.28个百分点。

    由于不断上涨的租金和可租赁面积的制约，北京不少租赁需求向租金水平相对合理的外围区域延伸。特别是近些年来随着城市轨道交通的不断延伸，医疗卫生、教育等配套的完备，不少中小企业将目光转向新的区域。

    以中关村为例，由于今年一季度中关村地区依旧没有新项目落成，可租赁面积屈指可数，租金季度上涨15.11%，达每月每平方米212.34元，部分中小企业出于成本控制的需求，转向周边配套完善的成熟大中关村区域。

    大中关村板块成新宠

    根据“十二五”大中关村发展纲要，海淀区、昌平区联手打造的中关村国家自主创新示范区的重点开发区域，面积达55平方公里的TBD，历经5—10年后将建成继朝阳CBD、石景山CRD之后北京最大的科技商务区。

    与其他区域还处在前期基础设施阶段不同，“大中关村”的产业发展也已经进入实质阶段， 15家入驻未来科技城的央企将在年内全面动工建设，届时将带动3万多名职工北移，“一心、两园、双核、四轴”的主体空间结构也将呈现在大中关村。

    根据市轨道交通网站消息，今年年底将开通地铁8号线二期，与一期连接，通车后将与昌平线、13号线和10号线实现换乘，成为贯穿北京市南北中轴线的骨架线路，继地铁昌平线之后，再一次推动了大中关村板块的价值腾飞。

    事实上，大中关村楼市蕴藏的巨大潜力已经吸引包括万科、保利、珠江等19家品牌房企相继入驻，竞相挖掘大价值洼地。然而，区域内主要以住宅市场为主，随着传统区域中小企业外需的外溢，区域产业的相继入驻，大中关区域商业办公需求进入旺盛期，符合中小企业商业办公的产品一直是大中关区域的空白，在此背景下，位于大中关村TBD与昌平金十字战略核心区的珠江摩派国际成为引领大中关商业地产强势崛起的关键。

    稀缺商业办公产品获青睐

    珠江地产斥资100亿打造的208万平方米、亚洲最大的商业综合体—珠江摩尔国际中心，汇聚“移动高档商务办公、酒店式商务公寓、星级酒店和配套设施”四大功能集一身的商务复合地产项目，毋庸置疑的成为大中关村板块的地标，以及为区域内最具投资价值和升值潜力的商业地产之一。

    为了满足中小企业需求，珠江摩派国际作为摩尔国际中心的二期项目，与一般写字楼面积较大、总价普遍超越千万级大关不同的是，珠江.摩派国际面积普遍在65平米左右，总价低，可以满足中关村中小公司创业办公的需要，受到市场青睐。

    近期刚刚购买珠江摩派国际的某IT企业创业者小张告诉记者，自己之前在中关村租了一间写字楼，今年租约还没到期时，房东就提出要上涨租金，而且一签就要签两年，这对刚刚起步的公司来说，实在负担不了，不得已只好四处寻找新的办公地方，在上地、回龙观等区域考察圈之后，小张最终选择位于紧邻西二旗的珠江摩派国际。

    “项目就在轻轨昌平支线生命科学园站旁边，距达岭高速北清路出入口仅1000米，交通非常便利。”小张向记者表示，除了便利的交通，更让小张看重的是珠江摩派国际的产品。“项目宜商宜住，层高既可以实现我们办公需求，又可以非常舒适的满足我们居住需求，此外，项目总价在我们的购买承受范围，这样既节省了办公租金又节省了居住租房成本，非常适合像我们这样的成长型的中小企业。”

    值得注意的是，北京去年年底已经申请纳入营业税改征增值税的改革试点，据悉，北京税务部门正在进行前期测算和培训等相关工作。属于中关村科技园区的企业还可享受国家给予中关村“1+6”的相关税收优惠政策。而位于大中关村板块的珠江摩派国际，具备商务办公注册资质，受“营改增”政策利好的影响，届时，将成为不少成长型企业的首选。

    完美配套成企业首选

    除了产品优势外，珠江摩派国际带来的永旺商城、大型商业、七星酒店等为TBD商业及高科技研发企业进驻TBD提供先行配套聚集的人气，也成为不少中小企业选择珠江摩派国际的原因。

    珠江地产2002年联合世界500强企业、日本零售巨头日本永旺株式会社，采用定制化打造15万平米北中国最大永旺商城，自2009年正式运营后，已成功运营3年，每日的客运量甚至高达5万人。

    目前项目二期23万平方米商业规划即将动工。与此同时，项目三期也将崛起10栋200米高的5A级国际商务写字楼和1座以迪拜酒店为蓝本的七星铂金酒店。与后海相呼应的13万平方米海岸主体酒吧城也将同期落成。 此外，珠江摩派国际还拥有3万平方米高端配给式商业“摩尔大道”，汇集星级商铺、会所、餐厅、名品店等。

    “置业者看中珠江摩派国际，一方面是因为该区域未来的广阔的升值前景；另一方面也是看中了摩派高标准的商业配套，这些配套完全满足中小企业办公、生活的各项需要。”珠江摩派国际的项目负责人介绍，珠江摩尔国际中心地处208万平方米城市综合体之中，可供中小企业选择的产品只有20万平米，由此可见其配套的价值之高。随着大中关村战略的推进，其区域价值也在不断的增加，届时该项目将成为更多城市精英的首选。