在刚刚过去的一个月中，中山七大商业地产重点镇区(中心城区四区以及开发区、沙溪镇、港口镇)的商业地产供应面积达到新高，接近175万平方米，再次引发了业界对市场消化能力的忧虑。根据中山房讯的检测数据，截至上月底，中山七重点镇区商业库存面积最多的是东区、火炬开发区和石岐区。相比起去年同期余货量排前三甲的坦洲、沙溪以及火炬开发区，情况有了明显的变化，中山商业地产的格局产生了重大变化。

　　经历“限价”以来一级土地市场的火爆，中山商业地产后“投资热”时代已经初现规模，大部分商业地产中心开始陆续建成并集中爆发，巨大的库存量一再引起业内对市场消化能力的忧虑；而另一方面，相对于中心城区，泛城区及北部镇区的进度则明显放慢。同城区陆续封顶完工的写字楼与商业中心不同，包括城轨沿线在内的热门镇区商业地产则表现平淡，此前所表现出来的“拿地热”并未带来相对活跃的施工动作。有专家分析，周边居住区的配套程度以及人流问题，仍然制约着镇区商业地产的进度；而城区过于集中的商业地产群，则加重了市场的消化压力。

　　格局扭转中心城区商业活跃改写存量前三甲

　　根据中山房讯的检测，截至上月，仅中山城区及开发区、港口、沙溪这七大重点镇区的商业地产总供应套数就达12320套，供应面积1749541.18平方米，商业库存4760套，存量面积849290.98平方米。其中，11月单月商业新增689套，新增面积80811.25平方米，成交191套，成交面积25300.9平方米。数据显示，连续一年多的中山商业地产一级土地市场的活跃最终在二级市场初现规模，直接考验终端市场的消化能力。

　　据不完全统计，从去年11月10日至今年上半年，全市推出的10宗商业用地全部成交，均价约1306元/平方米，比增72%。此外，商业地块的成交面积约507072平方米，成交金额约为6.63亿元，同比分别上涨75%和200%。纵观一年来的交易情况，在众多的商业地产一级市场中，不乏泛城区及北部、南部镇区的活跃动作，但从今年年底的二级市场反应来看，城区的进度要远远大于泛城区及镇区进度，在总体体量高增的商业地产时代，中心城区的消化能力进一步为业内高度重视。

　　根据合富辉煌的统计数据，去年同期中山商业市场新增货量970套，余货量前三甲镇区为坦洲、沙溪以及火炬开发区；而今年商业库存面积最多的是东区、火炬开发区和石岐区，格局出现了明显的变化。尤其值得注意的是，今年商业库存面积最多的东区，11月新增商业面积，东区也占大部分，套数达到627套。其中，总供应面积排名前三的项目分别是雅居乐新城，以及东区的大东裕、锦绣海湾城；截至11月底，商业存量面积排名前三的项目分别是东区大东裕、利和公寓以及南朗锦绣海湾城。

　　节奏失衡观望人居配套进度镇区速度放缓

　　与此同时，曾在一级土地市场上表现活跃的泛城区及北部镇区的建设速度则明显放缓，与中心城区特别是东区的进展形成鲜明的对比。

　　其中，曾在去年下半年炒得沸沸扬扬的万达广场，目前便传出尚未有进军中山态势的消息，而其中泛城区的人流、人居配套被视为万达慎重考虑的一个因素。2011年6月，在广州举行的“广东中山国内知名民企招商会”上，大连万达集团与中山市政府签订了投资总额为100亿元的万达商业广场建设项目。根据计划，万达商业广场将落户中山市石岐区南下市场以及城轨北站附近，项目总建筑面积120万平方米。随后，中山市国土局挂出纯商业地一幅，面积约为96亩，折合约64000平方米，被业界视为“实质就是地方为万达预留的”。

　　但后来的迹象表明，地块以无人参与竞拍为由意外流拍，而有关万达进军中山的消息也基本没再出现。有声音分析，中山城轨站旁的人流量、人居配套等或许是导致万达慎重进军中山的重要因素，尤其是中山目前如雨后春笋般崛起的商业地产，也让人均消费能力成为一大投资考验。

　　有数据显示，从2008年至2010年起进入中山发展的企业趋少，2010年中山规模以上的企业仅为5063家。原中山迪兴实业策划总监谈子信指出，中山商业地产尤其是写字楼面临消化难题，由于本地的企业数量有限，在外地商家进驻中山较少的情况下，中山未来要消化那么大的商业地产市场有相当大的难度。“在这种情况下，客户会向软硬设施较好、定位准确的商业地产集中。相反，如果定位不准，配套不足，则可能出现门庭冷落的情况。”他指出。

　　有专家指出，中山应充分利用专业镇优势，在各镇区布局因地制宜的商业地产格局，根据各镇区实际需求分解中心城区过于集中的压力。“但这总体上是一个市场选择，还是要看人流、地段、定位、经营等细化条件。至于在配套方面，政府的人居规划可以适当作出引导，积累人气底蕴，这样才有助于整个市域范围的商业地产的合理分配。”