2008年第4季度，随着新增项目的推向市场，上海甲级办公楼存量已经被推高至5267367平方米。然而需求却有所缩减，受到全球经济的影响，第4季度甲级办公市场的需求显著缩减。供求失衡态势下，甲级办公楼市场的租金正在逐渐回落。

    存量推上新高峰 甲级写字楼又添新增供应

    2008年第4季度，上海甲级办公楼市场有三个办公楼项目完工。

    第4季度入市的三个项目分别是长宁区的东方维京大厦和古北财富中心，陆家嘴的高宝金融中心。这些项目的完工给上海甲级办公楼市场带来145480平方米的新增供应，将上海甲级办公楼存量推高至5267367平方米。

    从市场分布来看，2008年第4季度上海甲级写字楼市场主要分布在陆家嘴、长宁、黄浦等区域。其中，陆家嘴占比最高，达到36%；长宁区次之，占到18%。

    尽管供应又有增加，但是甲级办公楼市场的需求却正在缩减。根据戴德梁行统计，在甲级办公楼销售和投资市场方面，第4季度没有发生大宗交易。受全球经济放缓的外部冲击和国内经济持续低迷的影响，戴德梁行甲级办公楼指数大幅下挫。

    空置率显著上升租赁遭遇供需失衡

    供需失衡也体现在了租赁市场。由于当前外部经济的冲击和三个甲级办公楼项目的完工上市，2008年第4季度全市平均空置率显著上升。

    截至2008年12月底，全市平均空置率达到15.2%，环比增加6.43个百分点，同比增加13.01个百分点。从上海市的各个区域观察，第4季度空置率最低的是卢湾区，平均空置率达到4.16%。空置率最高的区域是陆家嘴区域，第4季度平均空置率达到26.65％。

    伴随着平均空置率的持续增加，租金下跌幅度明显。2008年第4季度，全市甲级办公楼平均租金报价为8.56元/平方米/天，与第3季度的8.69元/平方米/天相比，环比下跌1.5%；与2007年第4季度相比，同比下跌4.7%。

    戴德梁行预计，2009年将有752608平方米的甲级办公楼竣工。由于市场有效需求缺乏支撑，意味着未来空置率将继续增加。通常空置率是租金运行方向的一个先行指标，空置率的持续增加暗示着未来租金可能进一步下跌。相关人士同时还表示，未来的两年，供求失衡加剧的态势不会消除。在此情况下，2009年上海甲级办公楼市场，区域和项目将面临严重的竞争。

    值得一提的是，虹桥商务圈随着虹桥综合交通枢纽规划的完成，将提升商圈的整体竞争力。