提要

    2月份以来，二手房市场成交量虽然受春节假期影响显著回落，但是价格上涨势头并未减弱。根据汉宇地产市场研究部40个重点板块监测数据显示，2月份，上海二手房挂牌价格环比上涨5%。其中，中低端二手房市场价格平均涨幅达7%。

    中央定调2013年楼市调控，“国五条” 稳定市场预期。在楼市响起一片“涨”声之时，2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。

    分析人士认为，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。多位业内人士分析认为，虽然会议并未提出具体的调控新举措，但是预计两会后中央仍有很大可能将出台力度更大的调控新政。

    政策出台契合市场走势

    可以说，“国五条”的出台与当前的房地产市场走势十分契合。

    2012年房地产市场已整体回暖，而在蛇年春节前后，主要大中城市楼市仍然表现为持续升温，成交量较同期水平维持高位，房价呈现上涨迹象。根据中房指数数据显示，1月份全国前十大房企实现销售额734亿元，环比增长12%，同比增幅高达185%。

    2月份以来，二手房市场成交量虽然受春节假期影响显著回落，但是价格上涨势头并未减弱。根据汉宇地产市场研究部40个重点板块监测数据显示，2月份，上海二手房挂牌价格环比上涨5%。其中，中低端二手房市场价格平均涨幅达7%。

    房价上涨预期，促使以首次置业、置换型为主力的购房人群加速入市。虽然也有部分购房者和房东2、3月份会维持观望，待今年调控政策明朗化。但是多数购房者认为，政策即便有所收紧，对于房价上涨的影响也有限，所以二手房东跳价、涨价、惜售的意识仍然强烈。

    自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。

    房价高企 将抑制新型城镇化进程

    中央将推进城镇化作为今年经济工作的一个重点，强调“要积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。当前的高房价却将在很大程度上制约新型城镇化的发展。

    随着商业地产租金的不断上涨，许多行业面临高企的成本已不堪重负，这明显抑制了经济的活跃程度。

    近两年来，中国的商业地产租金整体呈现飞速上升趋势，特别是核心黄金商圈的物业租金成本年均增幅达到双位数。据报道，仅广州的商业物业近两年来整体租金年升幅就在5%－10%左右，热门区域更可达15%以上。由此引发的零售、餐饮商们因难以承受高租金不得不搬离原址，甚至关店的情况愈演愈烈。零售企业因高租金被逼迁甚至关店的现象已经在全国蔓延。

    新型城镇化还强调“要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好”。然而，商业地产租金的高企加重了企业经营的负担，压缩了其利润空间，许多企业生存因此举步维艰。经济活动的趋冷势必会导致就业需求和工资水平下降；另一方面，住房价格和租金的攀升也提高了民众的生活成本，降低了百姓的消费能力，这些都对农村转移人口“市民化”构成了不小的障碍。

    高房价不但会破坏营商环境的完善，降低经济活力；还难以避免地会使就业环境恶化，抑制民众的收入增长，同时提高百姓的生活成本。这些都不利于新型城镇化的推进，成为城镇化过程中的障碍。因此，房地产调控仍任重道远，政策层面的任何松动都会对中国经济未来发展构成不可忽视的风险。

    别看现在因城市化进程的快速推进带来了房产市场的刚性需求，房价持续多年上涨，一直居高不下，但随着人口老龄化社会的渐行渐近，老一代人的谢世将会使很多住房处于空置状态，因房屋过剩而导致房价一泻千里并非是耸人听闻，而是可想而知的。

    从现实的情况来看，由于房产市场仍存在刚性需求，即使是在一系列严格的调控政策作用下，房价依然还是看涨，囤积房产可以升值，因而一些手中有房者大都不肯轻易出手变卖房产——还想等着再升值呢。这在很大程度上抑制了住房市场的有效需求，使得房价居高难下，也使得那些需要购房居住者经济压力更大，最终使得居民大都将消费的“宝”压在房产上，而无钱用于其他方面的消费。

    让居民将消费的“宝”长期压在住房消费上，不利于产业优化和经济转型。房产经济毕竟是一种带有虚拟性的经济，如果不将其中的泡沫挤出来，使房价降下来，不仅无益于实现改善民生的初衷，反而会加剧民生之痛，也会抑制国内市场的有效需求。

    从长远来看，如果不让囤房者将闲置的房产“吐”出来，让其等到人口老龄化社会到来再一起在市场上释放，无疑会给将来的经济持续稳定增长埋下一个深深的隐患。

    同时，高房价使得资本涌向房地产产业，其他许多实体经济没有资本支撑而濒于崩溃的边缘。

    因此，控制高房价十分必要，既利国又利民。