近日，南宁本土一网媒论坛中爆出“小道”，称南宁将迎来史上单次规模最大的写字楼推盘潮。

　　消息一出，技惊四座。更犹如鲶鱼般搅乱了当前“静如止水”的写字楼市场。

　　坊间说法是否属实？若真如此，在懵懂中出发的南宁写字楼——热，能维持多久？

　　写字楼抗跌，全世界的地产市场都是这个趋势。正所谓波澜不惊之下，恰是投资者蠢蠢欲动的身形。然而，早几年，南宁不少写字楼是卖不过住宅的，个别还出现过同地段写字楼和住宅价格持平，甚至“倒挂”的不正常现象，令人吃惊。

　　其中的原因，业内的解释是：好地段和好硬件组合，不一定就能成为好写字楼。这就相当于有了好面粉和纯净水，不一定就能做出好面包。当下，过了那个只看“地段+硬件”年代，南宁写字楼市场必须谋求全新的变革。

　　潘多拉的诱惑

　　有人说，南宁写字楼的开发现状其实就是一个潘多拉模仿秀。绝美的潘多拉集众多优点于一体，充满了对人类的诱惑。正如南宁房地产市场让大多数人看到的是一个又一个的财富传奇，因此只要是做地产就赚钱，在这个城市成为根深蒂固之观念，也让越来越多的人趋之若鹜。

　　2011年3月，南宁住宅“限购”落定。随后，商业地产全面爆发。两年间，尤其是商铺，“托关系选铺”、“通宵排队买铺”等现象充斥着南宁楼市。紧接着，写字楼投资频繁进入人们法眼。

　　3月初的调查中，记者走访了南宁市区18家写字楼，调查区域主要以青秀区及兴宁区为主，西乡塘及江南区也有个别写字楼在调查范围内。在被调查的这些样本中，绝大多数写字楼出租率在90%以上，有部分写字楼出租率甚至达到了98%。

　　如此高的出租率，匹配的却是当前南宁写字楼大多不足2万元/㎡的售价，以及1—3元/㎡/天（普通写字楼）的租金。数据显示，2011—2012年间，南宁写字楼供应面积约17.5万㎡，成交约15.9万㎡，存量不足2万㎡。

　　直观的数据反映一个事实：南宁写字楼市场空间很大。尤其随着南宁青秀万达广场等高端写字楼的推出，写字楼的开发必将成为南宁地产热点。

　　一切看上去都很美。“限购”的一纸天令也让商业地产看上去变成了地产投资的新方向。

　　写字楼“租售热”的背后

　　然而，简单做一番回顾，我们会发现写字楼“租售热”背后的某些相似。

　　2004～2008年，南宁写字楼市场以地段为王，商圈成熟的写字楼租售状况可观；2009～2012年中，写字楼品质全面成为投资者选购的重要标准，更是决定租价的关键。当下，除了上述两个标准外，写字楼的定位及后期运营最为投资客所看中。

　　调查显示，从写字楼的消费人群来看，支撑目前南宁写字楼销租两旺的势力具有典型性。据统计，目前南宁近5年新开发写字楼物业的购买者和承租者：65%以上为国字号相关企业+地产相关企业+金融类企业——当然，以南宁目前的经济发展水平也只有这些类型的公司可以承担相应的售价和租金。

　　而据南宁市住房保障和房产管理局公布的数据显示，2012年1~12月，南宁市（含六县）新建办公楼批准预售面积仅为1.57万平方米，同比下降70.87%。而业内机构的相关需求调查发现：南宁每年写字楼的需求量超过8万平方米。

　　结合目前南宁写字楼市场供需比进行分析，尤其对于定位明确的甲级写字楼，前景可期。在宏观经济走势良好和政策背景下，南宁写字楼租金水平相对全国大多数省会城市来说，仍然处于低位。因此，近几年写字楼租金水平将会稳步上扬。

　　对于投资客来说，尤其投资大型城市综合体项目的写字楼，不仅可以使资金达到保值的作用，日后租金的收益以及写字楼的出售预期相当可期。

　　写字楼的谋变

　　综观近5年来南宁写字楼的销售价格，记者发现，对比同一地段的住宅市场售价：从“倒挂”，到持平，再到住宅的1.3倍，甚至更多……仅从价格而言，南宁写字楼市场的发展脉络非常清晰。

　　从写字楼购买人群来说，据不完全统计，截南宁已有40多家世界500强企业在南宁设立总部基地或办事机构。2010年1月1日，中国-东盟自贸区正式启动后，每年进驻南宁的集团化企业超过50家，各种大中小型企业更是以百计数，大幅提升了对南宁写字楼尤其是高端写字楼的需求。

　　数据显示，新增的这些需求方，他们对写字楼本身的标准越来越高，高端甲级写字楼的需求也日益显著。

　　事实上，在写字楼市场大环境愈发严峻的背景下，不少专业运营商已经开始从单纯追捧硬件过渡到对写字楼软实力的思考上来。

　　“过去做写字楼项目，大家最爱挂在嘴边上的就是地段和硬件。一旦有了这两样法宝，项目往往就成功了99%。”有多年商业地产管理经验的凤岭一写字楼招商负责人，对南宁写字楼发展历程有着深刻认知。他认为，现在，南宁写字楼已经过了那个只看“地段+硬件”的年代。

　　“时代在变，写字楼的标准和要求也要跟着变。”业内人士认为，当前，地段和硬件只是一个甲级写字楼应具备的基本素质。另外，项目定位是否精准、科技智能设施应用是否广泛、后期运营服务专业与否，都是南宁写字楼高速发展过程中必然面临也是亟待解决的问题。