以打压住宅市场投机投资需求为主要目的的新‘国五条’威力渐显，却为商业地产为主的投资型物业带来利好。在缺乏其他投资渠道的情况下，投资者将目光重新聚焦在这些投资型物业上。天津3月份商业地产供需两旺，成交面积环比上涨86%，同时包括写字楼、酒店式公寓在内的其他投资型物业成交数据也有上涨。

　　投资型物业成交上涨

　　在新“国五条”对住宅投资的进一步挤出效应下，刚刚过去的3月份，天津投资型物业市场均出现成交上扬。天津中原地产的统计显示，2013年3月，商业市场供应畅旺，成交量大幅走高。全月商业成交343套，成交面积4.96万平方米，环比上涨86%；本月成交量主要集中在中心城区和远郊区县，分别占全市成交总量的34%和36%。成交价格方面，远郊区县项目的活跃成交小幅拉低了全市成交均价至16386元/平方米，环比下降8%。其中“古文化街海河楼商贸区”以10149元/平方米的低价放量成交4512平方米，使南开区成交价格低于正常水平，仅为22293元/平方米。3月新增商业物业9.03万平方米，同比下跌3%；滨海新区的“北塘古镇”和津南区的“天山水榭花都”分别供应19999平方米和18975平方米，成为供应体量最大的项目。

　　写字楼方面，3月天津写字楼成交224套，成交面积4.2万平方米，环比上涨5%，需求市场逐步回温；本月中心城区成交市场活跃，成交量占全市总成交量的42%。其中南开区成交放量，共有8个项目集中成交，成交量1.2万平方米，成交均价13065元/平方米，成为3月办公市场热点区域。“由于中心城区办公物业成交向好，市场成交均价达到11774元/平方米，较上月继续上升，楼市回暖明显。3月全市新增供应办公物业16.8万平方米，同比上涨103%。”天津中原地产分析师对新金融记者表示。酒店式公寓的成交上涨则更为明显，3月天津酒店式公寓成交870套，成交面积4.8万平方米，环比上涨140%；天津中心城区、滨海新区、远郊区县公寓市场成交价格均有小幅下降，全市成交均价为12979元/平方米，环比下降12.5%。中心城区仍为天津公寓市场主要成交区域，成交量为2.1万平方米，占全市总成交量的45%，成交均价18388元/平方米。市内六区成交量以河东区、南开区、河西区为主，呈“三足鼎立”之势。

　　“新‘国五条’的限制性条款主要针对新建住宅和二手住宅，而商业地产、写字楼、酒店式公寓等所受影响相对不大。尤其在限购、限贷等方面不受影响，使这些投资型物业对于投资者有着很大吸引力。”业内人士对新金融记者表示。

　　投资商业地产应谨慎

　　不仅是天津，其余二三线城市商业地产近期也出现成交上涨情况。近期多个二三线城市的2013年春季房展商业地产项目增多。青岛、苏州、昆明等地，商业地产扎堆展示成为今年春季房展的一道别致风景。在青岛春季房展上，多数当地市区商业项目均在房展亮相，即便在部分参展综合项目中也包含可售的公寓和写字楼等产品。苏州春季房展则单独就商业地产领域推出了专门展区。商业地产全面呈供需两旺态势。

　　不过业内人士指出，投资商业地产等投资型物业，与此前投资住宅有很大不同，对投资者的专业性要求更高。亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存表示，交通、人气、价格是投资者选择投资型物业的三要素。

　　据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿，预计到2020年，其甲级办公楼存量将新增3000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。不过全国房地产投资基金联盟会长张民耕在接受媒体采访时表示，我国的商业地产目前已经出现一些‘泡沫’，需要警惕。一二线城市的商业地产需求空间仍然要大一些，而三四线城市的经济发展水平和居民的消费能力较弱，相对来说三四线城市的投资风险大于一二线城市。

　　而投资者在选择投资型物业时，更应看重项目的租金回报率，而不应将注意力集中在预期中的房价上涨。项目区位和后期的物业管理，以及周边商业需求的大小，均是决定项目租金回报率的重要因素。业内人士表示，当前房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。“对那些完全散售，对后期管理没有明确规定，且开发商后期运营能力没有得到证明的项目，投资者必须采取谨慎的态度，而那些以自持为主，少数散售的品牌商业地产开发商的优质项目，应是投资者重点考虑的对象。”在谈到选择投资项目的标准时，上述业内人士对新金融记者表示。

　　而随着商业地产等投资型物业的火热，不排除后期出台一些针对这部分物业的调控政策，这些风险也是投资者应时刻关注的。