近日，网尚研究机构发布的最新调查数据显示，一季度南京写字楼客群迁出率为6.9%，远高于此前三个季度，创下新高。与此相对应，一季度客群迁入率为5.8%，是自2012年二季度以来的最低值。

    另外，—季度的南京写字楼市场供销均不理想，成交均价也维持在结构性低位。而租赁市场也不理想，租金呈现小幅下降，空置率则小幅提高。

    网尚研究机构总经理、江苏省房地产业协会房地产研究所所长李智分析，一季度全市写字楼供销市场均不理想，在郊区主力楼盘的带动下，全市成交均价继续被拉低，且市场供应结构、成交结构差异大，阶段性结构失衡现象显现。李智分析，二季度写字楼供应依然维持在低位，但是随着高端项目的入市，成交均价可能止跌回升。

    一季度供应量下滑85.32%

    据统计，一季度全市写字楼供应总量为356万平方米，环比下降85.32%，同比下降38.94%。

    与供应量下滑相对应的是，一季度全市写字楼销售量也在下滑。一季度全市其销售写字楼4.66万平方米，为2012年以来全市单季销售量的第二低点，与住宅市场的火热形成鲜明对比。

    不过，一季度的写字楼销售市场上，江宁成为最大赢家，由于江宁万达广场的持续热销，江宁一季度的市场占有率达到51.37%，成为最高；其次是城中板块，为26.95%。

    成交价连续四个季度下滑

    “和上季度相比，今年一季度全市写字楼成交均价降低了2.4%，和2012年一季度的高点相比，该价格降幅更是达到接近3成。"

    根据数据，80-100万元、100-150万元这两个低总价区间的写字楼销售占比分别提高了10.O%、6.1%，而150万元以上各总价段销售套数占比均不同幅度下滑。

    李智分析，一季度南京写字楼市场，低总价的项目较受买房人认可，特别是总价80-150万元的低总价写字楼，中低价位写字楼项目热销，导致全市写字楼成交均价继续维持在结构性低位。且已是连续四个季度保持下行走势。

    80㎡以下小户型供求失衡

    一季度写字楼供应以200-400平方米的大户型占优势，但是销售却是以80平方米以下中小户型为主。

    据统计，200一400平方米的大户型供应最最大为79.11%；80-100平方米、100-200平方米供应量分别为总量的14.37%、6.52%,80平方米以下的小户型却无供应。而成交量却与供应量相反，以小户型为主，特别是60平方米以下的户型成交套数最多，为58.39%；其次是60-80平方米，为24.1%；80平方米以下成交量达到8成以上，且与上季度相比，小户型销售幅度有所提升，而中等偏大的户型销售则有所下降。

    受大户型集中供应的影响，200平方米以上大户型占比大幅提升，尤其是200-400平方米环比提升l2%；两80平方米以下的小户型环比减少28.1%，存量占比下降至14.4%。

    李智分析，一季度写字楼市场已经出现结构性失衡的现象，从写字楼市场需求来看，200平方米以上的大户型满足较大规模的企业需求，尤其是国有企业、大型外资企业的南京办事处等，对该户型的需求大，但对写字楼的品质要求较高，存量去化难度较大；而80平方米以下的小户型存量占比较少，对写字楼市场投资需求影响较大，该户型已经呈现供不一应求的态势。

    租金下滑2.7%空置率赠0.6%

    与销售情况一致，一季度南京写字楼租赁情况亦明显弱于上季度。一季度写字楼平均每天租金3.6元/平方米，与上季度相比下降2.7%。

    甲级及以上写字楼租金情况与平均租金相似，均呈现下滑，但是乙级写字楼租金却出现了上升。从个不同登记写字楼租金情况来看，顶级和甲级写字楼与上季度相比分别下降3.85%和2.86%，走势与平均租金一致；乙级写字楼租金较上季度提升6.67%，走势与周边住宅租金走势的更为相似。

    一季度，写字楼平均空置率5.7%，与上季度相比增长0.6%。李智分析，一季度部分投资类中小型公司的流动造成新增空置比重加大，特别是商服类、投资类公司变迁。

    6.9%的客群迁出率创新高

    “我们统计全市20多家典型写字楼分析发现，一季度南京写字楼客群迁入率为5.8%，是自2012年二季度以来的最低值；而迁出率为6.9%，远高于此前三个季度的该指标值，客户流失情况较为严重。”李智表示，这主要是不少客群更换办公场所造成的。

    数据显示，顶级写字楼的迁入率波动较大，而甲A写字楼迁入率波动次之，甲C写字楼迁入率较为稳定。

    专家预测：二季度写字楼价或止跌回升

    二季度江宁万达广场将推出其5A国际甲级写字楼，再加上河西的苏宁睿城全新组团“苏宁慧谷”4.2米层高写字楼即将推出，面对即将上市的高端写字楼，二季度全市写字楼市场将走势如何？

    李智认为，二季度写字楼的上市量可能仍将维持低位，但二季度市场情况将好于一季度。

    “因为前期已经申领销许但尚未发力的新地中心二期、金润国际广场、海峡云谷、苏宁慧谷等或能贡献一定销售，而江宁万达广场等楼盘仍是办公用房市场的绝对销售助理。随着江宁和河西这些高档写字楼项目的推动，写字楼成交均价可能止跌回升。”

    李智分析，写字楼的租金收到通货膨胀影响较大，奥体这一地段今后还是有明显的上涨空间，而一些成熟老城区租金涨幅预计不大。“从投资的角度来说，前期购买的人，投资回报率还可以，如果最近买，以后如何，还是存在不确定性，不能盲目投资。总的来说，如果手上有资金的买房人，从长线配置的角度考虑还是可以买，短期想暴涨不大可能。”

    下半年空置率预计保持稳定

    目前南京的高端写字楼主要集中在新街口一带，随着江宁、江北和河西板块交通网络的发达，很多公司开始把办公场所搬到性价比更高的这些区域。

    国泰证券分析师薛峰认为，这些区域的写字楼确实有空置，但是空置率不高，随着一般居住性地产的种种限购政策出台，以及后市对居住性地产的不确定性，很多具备投资雪球的投资人也可能会逐步投资商业地产，因此预计下半年写字楼空置率会保持稳定。