金融街（北京）商务园置业有限公司营销总监金巍告诉记者，从投资价值上来说，CBD的房租每年都以30%的速度上涨，租一间600平方米的写字楼，按15元/平方米·天算，那么三年的租金就是：600平方米×15元/平方米·天×365天×3年≈1000万元。而在郊区购置一套600平方米的独栋写字楼，均价按1.7万元/平方米算，那么也大概是1000万元，而且自己购置的写字楼是属于自己的办公私产，具有非常高的升值潜力。

    对此，陈红飞分析认为，在竞争激烈的市场环境下，散售对普通写字楼开发项目来讲会是最佳选择。理论上，在同是散售的情况下，写字楼投资带来的利润收益仍然高于住宅投资。由于近来政府针对住宅市场的限制进一步加强，这可能使更多的资金在短期内流入商业不动产市场。然而长期来看，这并非一个可持续的策略。如果每家房地产商都试图散售，市场将在短期内充斥大量新增供应，从而削弱个体投资者对写字楼市场的投资意愿。并且如果市场上散售型写字楼占压倒性比重，长期来讲亦将影响写字楼市场的整体品质。

    郊区化办公趋热

    大量企业撤离核心商圈，而向核心区外围扩散，也让一些房地产企业嗅出了其中的商机，从而开始瞄准北京周边热点区域进行写字楼的建设。如中粮祥云、金融街园中园、力宝广场、融科产业中心等地产项目纷纷入市，抢滩写字楼市场。

    “随着近年来城市化进程的加快，城市多中心格局实际上已经是城市发展到一定程度后的必然。”金巍认为，从长远看这种趋势不会逆转。当下，城市中心城区人口过度集中、住宅及办公环境紧张、交通拥堵状况已经出现，越来越多的大型企业开始在近郊寻找更为适合的办公地点。这就对近郊写字楼市场提出了更高的要求，近郊原有的办公物业配置已经无法满足市场需求，更高端、更专业的写字楼产品最终将成为近郊办公物业的主力军。但是有一点必须承认，并不是所有投资者都具备吃下甲级写字楼的能力，也并不是所有企业均拥有雄厚资金来支付甲级写字楼高昂的租金。譬如，一些员工规模及构成较为精简的文化创意、金融科技类“轻公司”，他们理想的办公场所自然不是那些动辄数百上千平方米的高档写字楼。

    从北京、上海等国内一线城市的经验看，大量郊区物业凭借其精巧的面积设置、良好的地段位置以及不失品相的硬件配置等独特优势，在办公租赁市场上表现格外活跃。鉴于北京目前写字楼仍处于高速增长阶段，未来商务需求依然强劲，郊区写字楼和创业办公空间潜力不可限量。

    陈红飞则认为，写字楼与其他商业不同，需要浓郁的商务氛围，只有聚集效应才能吸引相关企业前来办公。这种集群效应，使得没有任何一家企业愿意单独前往。在这些新兴区域以及郊区，商业氛围还有待提升，各项配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善。另外，中央商务区的写字楼地位也是永远不可能被取代的，不管从交通设施、基础设施以及服务设施等方面来说，CBD享有的都是最好最全面的。

    “量身定制”是出路

    远郊区写字楼供应和需求相对较少，一旦项目定位、招商和管理不慎，很可能成为开发商的“碎钞机”。而从郊区办公物业的市场现状来看，目前的郊区写字楼产品开始呈现多样化，有LOFT、SOHO、近郊商务园以及独栋写字楼等。业内人士表示，若有开发商计划在郊区做写字楼，一定要做好市场调研、产品定位，找到需求才可以开发。从市场来看，原来那种非常普通的，没有定位特色、也没有专业物业管理的写字楼，逐渐会被市场所淘汰。所以，开发写字楼项目，一定要争取做到有特色、与众不同、人无我有，不光是硬件，而且软件也要跟得上。

    写字楼不同于住宅，住宅购房人关注的是“户型和价格”，而办公楼是针对于企业用户，企业类型需要按照“所属行业、企业规模、发展预期、资金实力”等方面进行细分。专业人士都知道，写字楼单元面积大小划分可以反映一个大楼的形象和品质，同时也反映出未来用户的企业规模和资金实力。在国内目前市场上存在着为特定企业需求而定制的模式，基本上是以能够吸引某类型企业为目标，为此提供相应的办公环境和相应档次产品。例如金融行业对安全（安保、管理）、数据处理（弱电系统）、标准层面积等方面具有特殊需求，另外还有企业会对“架空地板厚度”、“企业机房楼板加固、制冷”等方面有要求；而广告文化创意类企业，则需要的是内部办公空间的自由分隔、办公区复式楼梯（楼板开洞或预留洞口）、空间留白等。对于此类用户，开发商需要进行先期寻找，并以该类企业用户的需求实现定制，这样企业用户在早期规划阶段就可以介入产品设计。该模式在国外和国内一线城市案例中显得非常有效。

    陈红飞说，有一些特别类型的企业，如IT信息技术企业，它们不需要占据中央商务区的地理位置，而更需要一个企业集群的商业氛围。目前出现的近郊商务园，则是具有针对性的服务这些企业。比如IT信息技术企业会扎堆进驻新兴科技园，而生物、医药企业则可能进驻生物科技园等。从另一个角度来说，中央商务区的写字楼也不适合这些企业，这些企业的一些研发需求是中央商务区的写字楼所不能满足的。因此，郊区化办公应该更加专业化与科技化。

    不难看出，写字楼是专业化属性非常强的物业产品，一个好的写字楼可以为企业在“企业形象、办公空间、硬件设施、使用效率、维护成本”等方面提供良好的展现，同时也代表着一个城市的经济发展水平和城市化形象。写字楼“定制化”开发，为开发商提供了选择空间，但同时也在考验开发商的经验成熟度和对机会的把握能力。

    另外，开发商也要为租户实行特色租赁方式来吸引租户。对此，陈红飞分析认为，在开发层面，高品质写字楼开发项目有助于吸引更多关注，因此在激烈竞争的市场中会有更好的表现。由于国内和国际写字楼租户都希望提升他们的办公室空间质量，近几年大多数二线城市对高品质写字楼的需求与日俱增。这种趋势在某些城市尤其明显，比如成都和武汉。这些城市新建的高品质甲级写字楼需求旺盛且租金极高。在租赁阶段，业主或可考虑通过吸引一个或多个知名度高的固定租户以令项目受到更多关注。尽管为了吸引一流的固定租户入驻，开发商或许需要提供富有竞争性的租金，但是吸引大牌公司入驻能够改善该写字楼租户状况，并引起其他租户的兴趣，因此提高出租率总体租金收入。