2012年，楼市调控丝毫未松动，住宅价格震荡下探，而商业地产虽不受调控政策影响但也难独善其身，市场表现不景气，走势甚至不如住宅地产。

    就商业地产而言，商贸类地产表现尚好，市场供应量猛增，成交量也基本与上年持平，而写字楼供应过剩，表现差强人意，成交量与价格表现平平。

    而2013年，嘉兴商业地产又将如何表现呢？其投资风险几何，市场价值又在哪里呢？让我们一起来关注2013年嘉兴商业地产。

    一铺养三代，自古以来，商业地产就是市场投资的热点，而2012年，嘉兴商业地产的走势并不尽如人意。

    2012年，嘉兴商业地产虽然年终以红盘报收，但市场整体表现不给力，量价齐跌，远远输给销量飙升的住宅地产。

    据统计，2012年，市区共成交商业地产45.6万平方米，成交套数5779套，相比上年的48.1万平方米，下跌5.4%。

    而商业地产成交均价只有8535.2元/平方米，这与2011年的8665.8/平方米的价格相比，价格有所微跌。

    不过，市场更为担心的是，市区人口总量有限，而商业地产供应过量，市场难以消化，潜藏的投资风险正在凸现。

    市场成交很不给力

    受调控政策影响，2012年一季度与寒冷的冰冻天气一样，楼市表现异常低迷，市场成交跌至地量。而商业地产虽然不受调控影响，但也难独善其身，一个月成交商业地产仅百余套，整个季度也就卖了406套，市场冰冷程度由此可见一斑。

    而二季度，随着气温的回升，市场需求的释放，住宅成交也有所回暖，但商业地产依旧处于冰冻期，市场成交量低迷不堪，与一季度相比，销量好不了多少，整个季度成交695套，月均也就230多套。

    进入三季度，在信贷利好政策的刺激下，住宅成交升温，商业地产也随之发力，成交量明显放大，月均成交量超过400套，行情明显好于上半年。不过，到了四季度，随着住宅成交的放量，商业地产也在发威。

    据统计，2012年四季度，商业地产累计销售3402套，月均销售1134套，而全年总销量只有5779套，四季度约占年度销量的59%，也就是说这一个季度的销量超过前三个季度的总和。

   尽管四季度市场表现很给力，拉高了全年的成交量，但相对2011年的销量，还是有所下滑。据统计，2012年，市区共成交商业地产45.6万平方米，成交套数5779套，相比上年的48.1万平方米，下跌5.4%。

    商业地产表现两极化

   尽管商业地产销量不佳，但其表现也呈现两极化态势，即商贸地产销量相对较火，而写字楼销售很是低迷。

   据统计，2012年，市区成交商贸用房28.2万平方米，备案套数4584套，而写字楼年度成交量只有17.4万平方米，备案套数更少，只有1195套。由此可见，商贸用房占据了商业地产成交量的绝对比例。

   而在价格方面，商贸用房成交均价为10271元/平方米，约涨5%，而写字楼均价仅6798.8元/平方米，相比上年的6545元/平方米，微涨3.9%，涨幅较上年再度收窄。

   显然，商贸用房的市场热度高于写字楼，而且两者的差距有拉大趋势。比如商贸用房销售4584套，远远超过写字楼的1195套，两者之间的销售差距明显高于2011年。

   市场人士指出，商贸用房市场表现好于写字楼，一是嘉兴商业发展快速，投资需求不断放大，而一铺养三代的观念又深入人心，很多投资客偏向于购买商贸用房；二是经济形势低迷，写字楼需求减弱，影响了写字楼的销量。

   商业地产投资风险何在

   过去10年，商业地产发展迅速，很多投资者大赚了一笔，但未来商业地产将受到机遇与风险的双重考验，这是因为商业地产有点过热。随着商业营业面积供给迅速增加，空置率也在上升，商铺与写字楼供应过剩趋势明显。

   市场人士指出，目前商业地产已进入风险期，市场存在着越建越多，越建越大，越建越洋的倾向，主要表现为总量接近饱和，结构多方失衡，租购需求减少，空置率不断上升，泡沫日益凸显出来。

   根据行业观点，一般而言，20万人口养活一个大型购物中心基本没问题，若再建一个大型购物中心，市场需求就难以支撑。而目前市区常住人口七八十万，按照目前的人口容量，已有的购物中心足以满足市场的需求，但现实是大型购物中心仍在快速扩张。

   由于这两年房价持续高位震荡，大型购物中心快速扩张必然减弱市场租购需求，一是房价高企，商业地产出现结构性失衡，大大减弱了市场的消费力；二是新建购物中心没有市场需求支撑，形成有场无市、有商无业的局面。

   而市区写字楼市场也面临着同样的困境，一是嘉兴经济结构不合理，第三产业不发达，工业企业又多是传统产业，外向型加工企业偏多，市场需求相对较弱；二是市区写字楼供应过量，空置率高，加上价格高企，销售艰难；三是经济环境不佳，整体需求减弱。

   面对当前的困境，为了加速消化，商业地产商开始在营销上做文章，即将商铺面积小型化，将公寓LOFT化，以吸引市场眼球。事实上，销售数据也反映了这一走势。2012年，市区成交商贸用房28.2万平方米，备案套数4584套，每套平均仅61.5平方米。由此可见，目前市区商业地产投资潜藏不少风险。