人气和运营管理是关键

　　随着商业模式的发展变化，以及城市发展格局的调整，城市综合体已经成为一种满足城市人生活、工作、娱乐、休闲等诸多需求的多功能建筑形态，符合城市发展规律。在商业项目中，小型的商业综合体，总价不高，比较适合个人投资。如何投资城市综合体商铺？这是投资者比较关心的话题。

　　商铺投资较复杂

　　相比起住宅投资，商铺投资要复杂得多。

　　因为住宅租金几乎是由附近住宅的市场行情决定的，具体某套房子的价格会因为装修、楼层的因素而上下浮动，而商铺的租金前景却在很大程度上取决于培育，一街之隔的两个商业综合体的商铺，就可能这个抢手，那个没人租。

　　好铺确实能“一铺养三代”，但是在那之前，你要先判断它的潜力。

　　不仅如此一些项目的政府规划、招商情况听起来都像模像样，租金回报计划也很详细。

　　但是面对一份一知半解的投资回报计划，且所有信息都来自销售人员的介绍，很多人并不知道这商铺将来会带来的，是源源不断的收益和升值，还是一次匆忙投资的失败。招商、人气是关键

　　面对不断增多的商业地产，投资客该如何决断呢?网络上一项题为“您选择商铺，最关注什么”的调查中，笔者发现有78%的参与者表示人气、交通、地段是投资商铺最关注的因素。可见，好的商铺都有共同特性，即交通便利、所处区域人流量大、商铺适用行业广泛等。除了看人气和地段外，中小投资者在选择商铺时还看旁边是否有主力店，尽量选择面积适中的商铺以规避风险。

　　据业内人士称，拿地的时候就要有清晰的规划，拿到地以后招商就要开始了，这时候主要任务是确定主力店能吸引大量人流的大卖场或购物中心。因为不同的业态会在建筑要求上千差万别，购物中心在经营面积、建筑格局、水电线路等方面的要求和大型超市不一样，所以必须在开工之前就确定主力店及其位置，并把主力店的要求融合进建筑设计。

　　运营经验需看重

　　对一个商业综合体来说，最重要的是招商能力和运营管理。

　　仅凭招商质量也不能保证租金增长、商铺增值，后期运营能力甚至比招商质量更关键，它直接关系到优质商户会不会长久地留下来。

　　在开业初期，经营管理公司对商户品牌的要求可能会稍低一些，但是在经营的过程中，它会慢慢把经营状况不好的、和整体经营方向不合的商户调整出去，引进更适合的商户。

　　这个过程中，商铺的实际回报率不会高，而业态和商户还要被不断规划和调整，以期改善消费者体验，形成持久的消费吸引力，这就是俗称的“养铺”。

　　当心烂尾楼改造

　　商业综合体烂尾楼主要分两种。

　　一是还没建好，开发商由于各种问题，只能把未完工的建筑丢在那里。

　　还有一种是已经开业了但是经营管理不善，冷清的商业氛围一直没有好转，导致商户纷纷离开，没有收益只能转让。

　　从这个角度评判，收购来的烂尾楼是给已经建好了的项目再次招商。后面接盘的投资商能做的就只有在不改变建筑结构的前提下做外立面和内部改造。而且招商要从头开始做，培育难度比较大。

　　选择商业综合体的小建议

　　1.至少有5条公交线经过

　　业内专家认为投资总面积4万平方米的小型商业综合体最适宜。其中卖场面积2万平方米、购物中心2万平方米，但前提是3公里范围内有10万居住人口。在投资之前到类似地段和规模的商业综合体去考察，很多大型的二手房中介都有商铺部，通过它们也能了解到已经开业的商铺的租金状况。

　　了解了租金行情以后，再去政府网站了解你想投资的商业综合体附近的规划。商业地产周边的路网规划非常重要，它是决定周边顾客到达便捷性的重要因素，要确定有5条以上的公交线路经过这里或是附近有地铁站。

　　2.跟着主力店，更安全

　　欧尚、乐购等大型连锁卖场品牌如果已经确定进驻，投资失败的几率会降低很多。因为第一这说明招商团队的能力，第二这些大型卖场能吸引周边2公里至3公里范围内的居民来采购生活用品，把消费人流日常化。

　　有了持续不断又可观的人流量，经营管理公司再逐渐把不适合附近消费人群偏好的商户换成吸引力强、租金支付能力强的，让这些人愿意留下来消费餐饮以及其他百货商品，你的商铺租金就有谱了。

　　3.楼层和位置都不重要

　　产权和经营权分离的商业综合体，由于所有商铺的经营由经营管理公司统一管理，小业主赚的不是自己那块小商铺的租金，而是整个商业综合体所有经营部分的租金的平均值。尽管1楼的商铺一定比4楼的商铺租金高，但你的租金水平和商铺的楼层、位置都没有太大关系。