密集的调控政策一再出台，衢州楼市持续降温。在此背景下，本月市区推出的商业地产项目颇有“一枝独秀”的味道，商业地产销售量持续攀升。在楼市调控不断加码，住宅投资降至冰点的时候，商业地产逐渐成为投资客的新宠。

　　商业地产成交量增加

　　在银行工作的柳女士考虑再三后，决定放弃再购买一套住宅，转向投资商业房产。本月推出的一个商业房产项目，柳女士一口气就买了两套。“本来我觉得投资住宅还是挺有前景的，不过现在三套房停贷、公积金又很难利用，投资住宅资金压力太大。”柳女士告诉记者，今年她出手了两套小户型房产，手中有几十万元闲钱，本有投资高端住宅的想法，但是现在调控政策越收越紧，觉得进入住宅市场压力太大。“以前觉得商业用房贷款利率高，但是现在看来与二套房贷款政策没有区别。”柳女士说，可以贷款、资金压力轻是她考虑投资商业房产的主要原因。

　　近段时间，商业地产的“人气”显著上升。公积金贷款政策调整对于11月楼市的打击是显而易见的，不少有住宅房源可售的售楼部一时冷清许多。然而，本月推出房源的一个商业房产项目，二期开盘人气十足，一天就成交100余套房源，让人有调控不再的错觉，当然，楼市调控政策本就未针对商业房产。

　　据市房管处统计，今年9月，市区销售备案67间商业用房，10月销售备案商业用房46间，而11月截止到目前，商业用房销售备案量已经突破120间。“本月中旬以后住宅成交备案量有所下滑，商业用房的成交备案量却是显著增长。”市房管处工作人员相告。

　　贷款收紧催热商业地产

　　11月期间，新推房源的商业地产项目销售看好，开发商也显得信心十足。西区一家月初刚刚推出新房源的商业地产项目，近200套房源已销售告罄；双港一家销售办公楼、单身公寓的商业地产项目，推出两周即销售过半；一些有商业用房可售的综合楼，尾房消化速度明显加快。“宏观调控对住宅类地产过快增长产生有效抑制后，住宅开发商也会转向商业地产开发来持续经营及弥补盈利的不足。”业内人士分析。事实上，目前衢州的商业地产开盘量开始增加、一些房开公司缓推住宅、开始主力推销商铺，还有不少房开公司对接下来投资商业地产项目表现出浓厚的兴趣。

　　另一方面，商业地产价格相对低估也成为商业地产趋热的原因之一。市区一直存在商住倒挂的现象，9月市区住宅销售备案均价达到7032元/平方米，商业用房销售备案均价仅为6130元/平方米。业内人士表示，商业地产价格在去年下半年到今年一季度的暴涨潮中受到的影响较小，不少区域的商业用房价格甚至低于同区域的住宅价格，使得商业地产价格看起来更没有泡沫，成为部分投资者的首选。

　　当然，更重要的原因是新政对住宅市场的挤压，让投资者开始寻找新的渠道。由于商铺、写字楼等商业属性产品不在两次新政调控影响范围，不限贷款套数以及贷款人户籍，这些优势让商业地产项目在“史上最严厉连续新政”调控下逆市利好，使得投资者更多考虑商业地产。

　　理性看待商业地产投资

　　接下来，商业地产很有可能迎来投资热潮，投资者需要关注商业地产的运营风险。商业地产投资有别于住宅投资，物业优劣的评判较为复杂，投资回报率差别很大。

　　对于商业地产投资客来说，出手之后能否获得理想的收益，还很难确定。目前来看，除去几个黄金地段，衢州市区的商铺、写字楼租金回报率不是特别具备优势，部分商铺、写字楼的租金与同地段住宅租金相差无几。

　　“一般而言，最有价值的商业地产项目就是当地地段最好的商铺。不过地段好的商铺也意味着高价格，不是人人都能投资得起。”业内人士表示，投资商业地产要关注的是潜力，这取决于投资者的眼光，商业地产拒绝快进快出，真正的商业地产需要经过一定时期的专业运营才能达到价值提升，短期炒作以及暴利在商业投资领域并没有多大空间。因此，业内人士提醒，投资商业地产要理性和耐性，稳健型的投资者更合适投资商业地产。

　　此外，由于大量资金开始进入商业地产项目，商业地产投资隐现一些问题，投机现象多了起来。在一些商业地产楼盘，已退出住宅市场的外地投资客身影再次出现。西区一家商业地产楼盘，多位来自宁波象山的买家一次性分别购进20套房源，炒作的意图较为明显。业内人士认为，投资商业地产不失为一种保值增值手段，但投机行为是不适宜的，不利于刚有起色的商业地产市场稳步发展。