昆明城，东西南北中，各个区域都在建着自己的商圈。未来两三年，昆明商业要超过1972万平方米，总和超过香港。

    数据看上去很繁华，但背后，也拉响了诸多警报。

    有人说，昆明商业体量太大，市场没有那么大的需求，也有人说满城都是城市综合体。

    还有人说，超市、电影院全城密集分布，有那么多的人去看吗……总之，这两年来，有关于昆明商业体量集中大爆发，是否存在泡沫等讨论一直不绝于耳。但真相是，体量大只是表象，对于商业来说，真正的硬伤是招商雷同、定位偏差、运营乏力等导致的内力不足。

    反映在市场上，虽然不时有新商圈兴起，但是老商圈也在升级，昆明商圈格局不时被革新。犹如三国时期，赤壁之战中曹操被孙刘联军击败，形成了三国鼎立的雏形。昆明商业格局也正在被一些新商圈所打破，并且逐步形成自己的区域影响力。昆明商业早期百货大楼一家独大的历史不再，大家各执一旗，未来核心商圈之外，多商圈并存已是常态。

    这些警示性信号释放出之后，作为商业地产的开发商和运营者应该找准自身的位置，进行差异化定位才是王道。

　　警报1 体量超香港

　　1999年世博会时，以写字楼为代表的昆明商业地产有过一个蓬勃发展期。最近两三年，昆明商业地产又开始新一轮的“井喷”式发展期，最直观变化就是商业体量猛增。根据一个数据显示，2011年，昆明人均商业面积接近2平方米，这个数字超过了很多一线城市，包括深圳、香港。近期，某商业机构又对外公布数据，未来昆明将会有“1972万平方米商业”相继入市，以700万区域人口来算，人均商业占比接近3平方米，这个数据直超发达国家人均商业占比。

　　你可以说，昆明是旅游城市，会有发展后劲支撑，但是说总归说，这些商业体量上市后，如何存活下来才是关键。

　　警报2 自持比重少

　　商铺全部销售，带来的问题就是商家单打独斗面对市场，难以拥有聚集大商圈人气的先天不足。这两年，商业地产多了，投资者挑剔了，商业地产全部销售者少了，于是出现了自持商业的模式，尤其在城市综合体建设中，很多项目都打出自持概念吸引投资者。

　　据不完全统计，目前约有七成商业项目自持比例达50%以上。顺城100%自持，去年3月份进入试运营的南亚风情·第壹城自持占到75%，西山万达广场自持占到90%以上。这个数据是本地品牌房企和国内知名商业地产企业自持商业的比例。

　　越是高的自持比率，越有利于后期的招商运营。但现实是，除了大品牌房企，更多的本土房企的还是大量销售着商铺，有些房企对商业的自持比例甚至不到50%。在这种形势下，这些自持比率不高的商业项目不仅难以和大品牌房企的商业抗衡，而且面对商业地产竞争的激烈，自身也没有竞争力。

　　警报3 价值被透支

　　“一铺养三代”曾经是不少投资商铺人士的黄金守则，但这两年商业地产体量大释放同时出现的是股市不景气，引发了住宅和商铺投资热潮，使得商铺的价格被翻倍推高。

　　以目前人气尚不足的呈贡新区某社区临街商铺为例，2009年以8000元/平方米的单价热销市场，到了2011年，这些商铺价格已经涨至3万元/平方米左右，租金为120元/平方米/月，在入住率和人气并不足的区域，这样的租金要赚回经营成本并不容易。

　　在昆明主城区，目前城市综合体商铺的价格在5-10万元/平方米，社区商铺价格也在3万元/平方米左右，纵然如此，频频有商铺推出即售罄的火爆情况出现。

　　商铺售价高，投资者要保证收益，只有提高商铺租金，而新片区商铺则面对着一个养商期，一旦租金过高，租商铺者就面对着收入与投资之比失衡的问题，于是租金和售价倒挂的问题也就出现了。业内专家称，商铺的投资价值在销售时已经被透支了一部分。记者调查时也发现，一些新建社区内临街商铺空置率高，或是这方面的原因。

　　警报4 营销玩噱头

　　随着产品类型的丰富，人们消费习惯的改变，简单的商场购物已经不能满足人们的需求，除了需求多样化，人们甚至开始挑剔购物环境，于是出现了各种模式新概念的购物中心，比如VC PARK，CBC社区商业中心，开放式体验型Park Mall……这些代表着一种购物新模式的英文单词，其实也是商业综合体营销方式上所卖的一种噱头。

　　要不同于一般的城市综合体，要和区域内的精品项目区分开来，每个项目在定位上都是各尽其能，各具特色，同时，还表现在商业业态创新型组合上，以及产品设计上等方面，都是洋气十足，个性十足。

　　业内也说，商业项目能做到差异化定位最好，最担心的就是换汤不换药，只是玩营销概念。