回顾历史,第一轮房产投资是商铺,第二轮是写字楼。2007年以后,对应着城市要转型,CBD出现,城市综合体也出现了。这跟城市发展形态有关,否则的话城市就会落后。

    那有人问其他的投资方式呢?回顾一下投资市场,黄金、股票多是亏的,但是投资写字楼没问题,比通胀系数高多了,再说这还是全国平均数。

    商业楼宇租金上涨迅速

    今年商业地产租金涨幅超过了商业地产的价格涨幅。2012年中期,潘石屹宣布公司进行战略性的调整,将之前的“出售物业”改为“持有物业”,持有物业能获取什么收益呢?租金。所以买房子一定要买中心,中心的资源永远是紧缺的,造成潘石屹下如此决策的原因也很明显,一是城中心的土地会越来越少,二是近期租金上涨飞快。

    央视特约评论员、北京虎杰投资咨询首席分析师张寅在潍发表演讲时讲了一个数据,从2011年的7月到2012年的7月一年内,北京写字楼的租金最高涨了75%,上海大概为60%,全国的商品房综合租金从2011年7月至今年7月,含西藏涨了3.1%。美国惠普公司宣布,在北京宣布由于租金上涨过快,要搬到稍微便宜一点的另一个地方去。也就是说,潘石屹转型在此时绝不是偶然,如果仅仅一个价格往上涨、租金回报低他肯定会继续卖房子,因为这样收益最高。但要是房价稳定了,租金回报反而上去了,那肯定是持有比较合算。特别是对于想稳定投资不想搞投机的人,收租金是最好的。

    有人问那其他的投资方式呢?回顾一下投资市场,黄金、股票都是亏的,但是投资写字楼没问题,比通胀系数高多了,再说这还是全国平均数。在民生街一个社区商铺价格,短短一年时间,价格基本上翻一番。“你问你们的店多少钱?”“46万。”“不,我是租,不是买。”“就是租啊!”在新华路这样的黄金地段有一家商铺打出出租字样后,出现了这样的对话。

    楼宇经济的区位聚集效应

    2012年年初,奎文区第十三次党代会提出了“五年再造一个新奎文”的宏伟目标,让奎文区的发展全面融入“蓝黄”两大国家战略,努力把奎文区打造成为具有国际化眼光、现代化标准、本土化特色的城市CBD核心区。

    奎文区突出抓好虞河西岸商务休闲区、阳光100城市广场、“三王一马”四村城中村改造3个投资过50亿元,老体育场、健康街楼宇总部群等6个投资过30亿元,潍坊汽车产业园、晨晟世纪城等10个投资过20亿元,文化旅游中心、潍坊大虞文化村等20个投资过10亿元的大项目,全年确保施工总面积500万平方米,其中新开工200万平方米。同时,以国际金融、现代物流、中介服务、知名总部和精品消费为重点,吸引国内外知名企业在奎文区设立分支机构和财务、研发、营销中心,努力把奎文区打造成为全市的总部经济聚集区、楼宇经济引领区。

    商务楼宇一直是奎文区的优势所在,未来发展确保非住宅地产比例不低于总开发面积的50%,打造一批品牌化纯商务楼宇集群、大体量城市综合体和特色商贸商务板块,形成在全市的高端引领。2012年完成商务开发面积100万平方米以上、年税收过千万元的商务楼宇达到25座,楼宇经济年实现税收突破8亿元。力争到2016年,全区年税收过千万元的商务楼宇达到40座以上,现代服务业占服务业增加值比重达到50%以上。

    城市发展的必然
 
    从潍坊市的现状来看,同一项目,写字楼价格肯定高于住宅。在潍坊中心城区住宅普遍“过四稳五”的情况下,写字楼的价格多在七八千元。与一二线城市相比分层并不算太明显。

    再加上阳光100城市广场、世纪环球中心、中天下潍坊国际、天润大厦、金融广场、潍坊中心、潍坊商业大厦、祥业国际大厦、世纪名城领峰、世界之窗商务大厦、高新社区金融服务中心、财富国际商务大厦等等一大批新商务楼宇进入市场,未来的成长空间肯定不会小。

    2012年是潍坊市加快产业转型升级的关键之年,总部经济、现代化服务业发展是城市实现转型与升级的发展方向和必然趋势,大力发展楼宇经济,打造可实现总部经济、现代化服务业的真实载体,成为了市政府今年“转型升级”工作的重点之一。潍坊也出台了一系列针对楼宇经济的鼓励和规范政策,比如奎文区对大面积租户的房租进行补贴。

    在未来两三年之内,仅新华路就有不下四座大型写字楼宇问世,其发展与地段有关,更与市场的未来发展定位密不可分。

    一个新的财富周期

    目前,中国已经进入了一个新的居民再财富周期,这是从历史回顾来看得出的结论。

    新中国成立之前,财富主要少量集中在一些城市工商业者手中,新中国成立之后,国家的经济形态发生了巨大的变化,从自由经济形态向计划经济形态转移,1956年出现了公私合营,工商业者的资产转化为国有化。

    1978年改革开放开始。之后国债和企业债券恢复发行。1992年10月提出了社会主义市场经济,随后取消粮票。2001年12月11日中国加入WTO,2004年以后地产行业实行了土地招牌制度,房产成为投资新渠道,也就是在这一年,全国销售商品房面积总和,第一次出现了超过当年商品房竣工总量。

    2010年个人海外投资开始兴起,大量的人通过移民的方式或直接去投资外国房产,最开始选择去的是加拿大或澳大利亚,从去年的下半年,即2011年的下半年到目前为止,海外重点投资的地方变成美国。

    2011年,个人从住宅投资向商业地产投资转移。出现这种现象的原因第一不限购,第二,商业地产的价值第一次出现了显现。大家突然发现这些年商业地产价格的增长一点不比住宅差,只是大家原来觉得买住宅比较方便而已。第三,大家从今年开始,买商业地产大家更重视的原因又增加了一个,就是今年商业地产的租金涨幅超过了商业地产的价格涨幅。