综合体类写字楼的大量入市挤占了南京传统写字楼市场的半壁江山。

　　6月以来，南京写字楼市场迎来了一波上市潮，有 12个项目将分别推出社区商铺、写字楼房源。截至 6月底，南京全市在售的办公项目接近 20个，而除了新地中心、新城发展中心、中山路 99号、凤凰和睿大厦等少数项目外，其他 10余个办公项目均依托综合体而建。

　　纵观南京商务办公楼市场的发展，从早期的商住楼办公，到纯写字楼为主，再到目前写字楼与商住楼以及其他业态共生共融的格局，写字楼在被更多配套元素影响的同时，综合体化已成为南京商务办公写字楼市场的主流趋势。

　　江苏省房地产业协会房地产研究所所长李智向中国房地产报分析认为，一季度南京市写字楼供销市场均不理想，在郊区楼盘的拉动下，全市成交均价继续被拉低，且市场供应结构、成交结构差异大，阶段性结构失衡现象显现。进入二季度以来，写字楼供应依然维持在低位，但是随着近期高端项目的入市，成交均价可能止跌回升。未来写字楼市场格局将发生重大变化，综合体类写字楼项目将挤占传统写字楼的半壁江山。低品质的传统写字楼过多的结构失衡局面将得到改善。

　　量价齐升 板块发展不平衡

　　据网上数据统计，截至 6月20日，南京写字楼市场的成交量和价格变化明显活跃，成交量较上一季度增长 13. 26%，成交价格也较上一季度增长 3. 34%。“由于前期已经申领销售许可证但尚未完全进入销售状态的新地中心二期、金润国际广场、海峡云谷、苏宁慧谷等项目在 6月份陆续进入市场，写字楼成交均价和成交量均止跌回升，目前进入一个平稳状态。”南京房地产开发建设促进会张辉向记者分析。

　　但问题是，南京办公楼（包括新入市项目）多集中在新街口、珠江路、鼓楼、湖南路等老城及河西区域，江宁、江北等新区的写字楼供应却不足，5A甲级写字楼更是一片空白，无法满足当地企业的办公需求。同时，南京低品质的办公楼过剩，而高品质的甲级写字楼却不足。

　　以江宁为例，人口多达 115万，拥有 1206家外企或分支机构，45家世界 500强企业，近万名外籍人士。但江宁却尚未有一幢真正意义上的 5A甲级写字楼和五星级酒店。

　　“如果在江宁、江北等新区，有高品质的写字楼，停车方便，有地铁相连，租金又比新街口低，显然，会有更多企业愿意逃离新街口，‘弃暗投明’。”张辉认为。记者调查发现，当地政府已经意识到这一问题，所以有意识地在江宁万达广场规划了 2栋甲级写字楼、4栋乙级写字楼、1家五星级酒店，希望打造新的商务中心。

　　李智表示，南京写字楼市场进入新的时期，低密度生态型项目、非核心商务区的单体写字楼、超高层写字楼以及综合体办公楼物业大量涌现，形成了写字楼商务市场的新格局。整体市场销售稳定的情况下，不仅仅迎来量的突破，在产品上也走向多元化、个性化、品质化。

　　数据显示，江宁、城东、城北区域占据写字楼周成交前三甲的位置，从这也能看出写字楼新的发展趋势，未来南京的写字楼市场将更加倾向于升级换代产品。

　　市场格局生变

　　“近几年，越来越多的企业从新街口，搬到河西、城南、江宁等区域的新兴写字楼。这股方兴未艾的企业搬家潮，反映了新区写字楼的旺盛需求，同时也说明，南京写字楼市场的变化———成长型企业所需的优质商务写字楼将占有一席之地。”南京振瑞投资咨询有限公司总经理陈睿告诉记者。陈睿表示，从南京的新地中心、世贸中心、金奥大厦到雨润国际广场形成的成熟的南京高端写字楼商务圈来看，新崛起的综合体类写字楼有着有更多的可塑性，在南京写字楼同质化严重的影响下，在多样化企业持续入驻的驱动下，写字楼市场的格局开始发生变化。

　　实际上，南京写字楼市场，虽然数量众多、体量巨大，但真正适合成长型企业的优质办公物业可谓少之又少。“成长型的商务写字楼拥有购物中心、商业街等商业配套，首先能够保证企业员工的商务生活，其次也为企业接待客户提供酒店、餐饮接待等需求，这样不管是商业地产投资者，还是企业办公自用，都有足够的配套诱惑。但目前可选的范围很少，未来这类型的写字楼将有巨大的市场空间。”陈睿认为。

　　实际上，居住的郊区化，必然会导致商业、商务的郊区化，随着城市化进程的推进，南京的各个板块都会出现各自的商务、商业中心，拥有办公、购物功能的综合体项目最有可能成为该区域的商务、商业双重中心。