住宅市场上的“限购令”催热了商铺投资。调查发现，不仅是城市核心区，通州、大兴等一些郊区板块的商铺售价也动辄突破4万元/平方米，高的甚至逾7万元/平方米。
　　面对郊区商铺如此之高的售价，有业内人士认为，投资渠道的狭窄是商铺投资持续走热的原因之一。但业内人士提醒，除非未来交易能带来高溢价，否则仅通过租金回报或远不足弥补资金成本，部分京郊板块商业未来发展的不确定性更为这些区域的商铺投资带来难以预估的风险。
　　【调查】京郊商铺价位居高
　　京城商业地产近年来逐渐升温。即使在一些郊区板块，也有不少商铺热销。位于南六环外大兴生物医药基地板块的某大型商业项目二期在近期开盘，均价4万元/平方米左右，主力面积100-300平方米。该项目一期商铺已售罄，一度成为当月北京商铺销冠。二期价格与一期基本持平，也在短期销售了大部分产品。
　　位于通州的北京ONE国际广场，相关负责人介绍说，该商铺均价为6.5万元/平方米，最高价7.7万元/平方米，是拥有独立产权的分割销售型商业，虽然单价高，但面积可自由组合，因此也受到了不少投资者的关注。开盘一个月以来，仅剩少数面积较大、总价较高的铺位待售。
　　在北五环外天通苑，龙德·紫金街的外街商铺目前处在尾盘阶段，均价合约4.5万元/平方米，目前只剩少量大面积高总价商铺在售。
　　通过走访、调查不难发现，上述这些商铺售价远远高于同区域住宅售价，如北京ONE国际广场的均价，相当于相距不远的华远铭悦湾住宅价格的近三倍。部分郊区商铺价格甚至直逼城区。
　　谈及郊区商铺价格高企，21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，“不少人认为京郊商铺尚处于价格洼地，未来升值空间大，因此前往投资。正是在此推动下，拉高了京郊项目的售价。”
　　兰德咨询总裁宋延庆认为，目前人们对商铺的投资有盲目性，偏好新盘，而新盘多在郊区，盲目追求新盘也导致了郊区商铺价格走高，使售价存在一定泡沫。
　　【现状】租金回报率堪忧
　　如此高的售价，能否换来相应的高回报？
　　有业内专家对此算了一笔帐。一般商铺投资主要包含两种回报方式：一是租金，一是出售。
　　与北京ONE国际广场项目一街之隔的潞河时尚广场也正在招商，租金均价为10元/平方米/天左右。同处通州地区的鑫隆商场、梨园淘宝城，同是小面积分散经营的商铺，从商场直接承租的均价也在10元/平方米/天左右。按此标准计算，北京ONE项目5—7层的散售商铺按均价6.5万元/平方米计算，20平方米的商铺购买价约为130万元。每年的租金约为72000元，不计算物业管理费等成本，年回报率约为5.5%。
　　年回报率约为5.5%，远远高于住宅出租回报率，但这只是理想化的状态，实际上达到并非易事。中国商业地产联盟会秘书长王永平认为，北京ONE国际广场售价偏高，而且5—7层来散售的销售模式也很不合理。“商铺一般卖首层，五六层人流量小，商业价值很低，租金和售价都比较低。”
　　而据该项目的销售人员介绍，项目5—7层的业态规划定位在中低端档次，不会有品牌入驻，以鞋帽、箱包、饰品、内衣、美容美甲、儿童服饰为主。王永平表示，在这种定位下，更难保证租金的水平。
　　王永平认为，目前北京的商铺市场偏畸形，相对于偏高的售价，租金回报率比较低。“商铺流转不容易，变现困难。很多人购买商铺是坐等地价升值，但随着未来地价上涨速度的放缓，凭土地升值来获得回报的风险增强，投资郊区商铺的回报或更有限。”
　　【隐患】散售商铺投资风险偏高
　　调查发现，不少京郊商铺都采用散售方式。如北京ONE国际广场，资料显示，该项目就以面积自由组合为卖点，最小单位商铺面积约为12平方米。
　　蔡宇翔指出，散售型的商铺因小业主各自分散持有物业，无法统一经营规划，后期招商存在很大风险。
　　“一些散售商业，前期销售很快，为开发商赢得了现金流。但对于业主而言，后期持有的风险很大。”蔡宇翔说，“立汤路上的龙德·紫金街就是一个典型的例子。该项目以逾4万元/平方米的售价快速销售，开发商赚到钱了，但现在就面临小业主招租难的问题，上百个小业主招商困难，所以到现在都没开业。”
　　笔者在龙德·紫金街现场也看到，内部的购物中心已经装修一新，但并没有商家入驻，尚未开业，周边四处是招租、招商广告。
　　在北京，散售型商铺最典型的失败案例就是SOHO中国开发的多个项目。当初经不起“忽悠”、一念之下高价接盘SOHO尚都、三里屯SOHO散售商铺的众多业主，至今仍深陷出租难、租金甚至不够交物业费的困境之中。
　　“只有商家入驻，正常商业运营，形成商业氛围，才能被称作商铺。”王永平说，像北京ONE这样的产权商铺在招商上存在重大隐患，产权分割，意味着“东家”多了，招商及相关谈判将会面临很多困难。
　　【前景】电商冲击传统商业模式
　　多位业内人士表示，目前受股市低迷、住房限购等诸多因素影响，投资渠道变窄，才使得人们转投商铺，引发商铺投资热。
　　但市场的整体运行环境并不有利于商铺投资。据戴德梁行统计数据显示，2013年1—4月，北京商业市场发展渐缓。北京购物中心整体市场空置率上升0.9个百分点至14.41%，二季度预计有超过15万平方米的购物中心项目投放市场。据北京市住房和城乡建设委员会数据显示，上半年，北京商业及服务业等经营性用房销售面积为46.9万平方米，同比去年下降7.3%，而待售面积为421.1万平方米。不断增加的商业用房面积，或将导致商铺的空置率进一步提升，租金回报水平难以保证。
　　支撑商铺租金收入的零售百货业也因受到电子商务的冲击而陷入低迷。截至2012年12月底，中国网络零售市场交易规模达13205亿元，同比增长64.7％。而受到电商的冲击，2012年中国大型零售企业增速降至10％以下，而2011年的增速是20％。另据全国商业信息中心的统计，今年1月，全国50家重点大型零售企业零售额同比下降12％。
　　政策也在向电商倾斜。北京市政府在近期出台的《北京市人民政府关于促进电子商务健康发展的意见》中明确表示，到2015年，北京市电子商务交易规模力争超过1万亿元，电子商务零售额占社会消费品零售额的比重力争达到15%。在过去的2个月时间里，北京电商零售额在全市零售额的比重已从10.7%上升到10.9%，电商的零售额达到了147亿元。
　　电商对传统商业模式的冲击，已经显而易见，并且是持续而长久的。在新的消费习惯主宰下，小业主投资传统商业地产、尤其是散售型的分割型商铺，回报的不确定性将会越来越大。