8年前，位于上海嘉定区曹安公路的上海国际鞋城项目开业。借区位和交通优势，在周边商品房均价约4000元/平方米的情况下，国际鞋城商铺均价已高达3万元/平方米。如今，号称打造国际高端的鞋城却是一片狼藉。除一期尚有店铺营业外，其它区域均已无人管理，一些铺面成为社会人员的临时居所，断电更令商城形如“鬼城”，当初开发商宣称的“旺铺”已经变成“死铺”。而在乱象背后，还隐藏着一场“投资骗局”。

    商家之意不在“商”

　　国际鞋城招标时，祭出的是“铺王”、“3年24%的稳定投资回报”等口号。动人的“钱”景吸引了不少中小投资者。业主陈先生表示，国际鞋城销售时，队伍排到马路上，都影响了交通。业主杨先生也说，开盘时，“周围密密麻麻全排满了人。”

　　据了解，国际鞋城项目建筑面积近10万平方米，原本规划铺面1500余间。之后，开发商又将原本规划作仓库的地下一层和多处消防通道改建为商铺，实际商铺数量已超过2800间。

　　数百位像陈先生、杨先生一样的投资者，正是被国际鞋城的规模和愿景所打动，期望购入商铺能获取丰厚回报。一位购买地下室商铺的业主表示，开发商承诺包租3年，是他下决心购买的重要原因。所谓售后包租，指在出售之后一定期限内由开发商代理出租，并以包租期间的租金冲抵售价。

　　在经历2005年火热销售后，国际鞋城两年内维持着正常运营。但随着开发商和招商团队散伙，亲自接手运营之后，商城迅速衰落。3年包租期未满，已有业主表示，开发商售出铺位后“把钱一卷走路了，叫天天不应叫地地不灵”。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者，在商业地产的运作中，包租、返租是一种十分常见、又值得警惕的营销方式。“比如一处铺面每平方米的实际价格是2万元，开发商会抬价出售，之后再向投资者承诺包租或返还部分租金。返还的其实就是抬高的那部分价差。”张宏伟说，投资者看重的是包租期限之后的租金回报，但3年间经营状况多变，开发商没法打包票，甚至可能撒手不管。“其实，这种营销模式的主要目的是让开发商在短期内把商铺卖掉，回笼资金。短租、包租是回笼资金的噱头。”他透露，虽然上海近年出台过对以包租、短租形式催动销售的禁令，但市场上仍有这样的“潜规则”。

　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，商业地产的投资者必须明白两点：一是未来招商经营前景；二是开发商诚信度及实力。

    “高烧”背后存隐忧

　　上海国际鞋城并非个案。一街之隔的曹安国际商城也发生着类似的故事，商场的2楼、3楼电梯均已关闭，1楼仅剩的商户也在“清仓处理”。一旦商户出走，小业主也将面临和国际鞋城一样的命运。在长乐路沿线，开业超过10年的淮海路地下风情街，同样是大量店铺关张、门可罗雀。

　　张宏伟表示，冷清是经营动机不纯、经营方式不善所致。“像一些市中心的地块，明明有较高的人气，但经营的产业与周边消费人群不匹配，同样会失败。要杜绝上海国际鞋城这样的情况，首先要强调开发商的能力和意图，之后就要选择合适的经营方式。”

　　个别商场经营不善，商业地产的发展态势却可谓“高烧”不退。数据显示，今年上半年全国近百个城市推出商业用地1911宗，同比增加42%。1790元/平方米的楼面均价，同比增幅达17%，远超住宅。

　　但向好的趋势却难掩隐患。在上海市郊，一些商业办公楼面临不小的压力。张宏伟介绍说，以嘉定区为例，去年办公楼严重供大于求，供求比例达到3比1，个别月份甚至达到4比1。而5到10年后，随着大虹桥核心区、世博、前滩、徐家汇中心地块的崛起，如果集中面世，也可能对市中心的商业地产形成一定压力。

　　“可以考虑在郊区多培育一些专业市场、产业主题。”张宏伟建议说，“以产业为主题来发展郊区的商业地产，首先要看当地是否有产业基础，避免形成空中楼阁。其次要看能不能引入具有规模和影响的企业。第三要审视产业本身，如果产能过剩，再发展就会面临瓶颈。此外，在运营方式上，也可以寻求一些突破与创新。”