这几年，商业地产江湖马蹄嘈杂，热闹非常。各路大佬和行业外资金纷纷跳进这深浅难测的池塘，其中不乏资深游泳健将：如新鸿基地产和中海地产介入商业地产各有16年、20多年。但更多的是仓促转型的投机者盲目参加这一盛会。在浅水区玩玩，可能皆大欢喜；一旦进入深水区，呛水者将不在少数。到底商业地产池塘究竟能容纳多少游泳者？

    近三年多来，中国商业地产投资额月均同比增长30%左右，增速是同期住宅开发的1.3倍。2012年上半年，这一差异已扩大至2倍。大量住宅企业和非地产资金流向商业地产，商业地产被不少人视作投资“避风港”和“蓝海”，数量、体量猛增，大跃进现象渐渐明显。

    商业地产大干快上，硝烟滚滚，泥沙俱下，不少商业地产项目滞销势头和运营难题初显，区域结构化泡沫已然显现。为什么商业地产区域结构化泡沫必然会出现？三炮不才，提出以下九条观点，与业内人士交流、商榷：

    一、问题的根源自然离不开困扰中国房地产市场多年的土地财政和唯GDP思维。地方官员们为了追求GDP的快速增长，追企业本届任期的政绩，普遍将土地作为战略大棒，拼命挥舞。在城市建设和商业地产项目规划方面，追求大而全，城市建设以“摊大饼“思维进行无序扩张。地方官员对商业地产规划不作为和乱作为，都可能造就更多商业地产烂尾项目，贻害无穷。健康的城市化必须让大量失地农民融入城市，继而实现职业和社会身份的真正转变。目前很多地方的城市化，并没有辅之以农民的市民化与现代化，农民仍游离于城市之外，是一种“伪城市化”。地方官员基于GDP思维的造城运动，催生了太多政绩工程、形象工程和商业烂尾楼，“伪城市化”将加速商业地产泡沫化。开发商们在地方官员这种思维的鼓励、诱导甚至胁迫之下，虽说“艺高人胆大”，但有时候，“艺低胆更大”。他们乐于低价拿地，大额贷款，快速扩张，赌性十足，乐于圈更大的地，建更高的楼。这样的结果难免造成很多商业地产的失败项目。

    二、城镇化浪潮和多年的房地产调控（主要是住宅调控）助推商业地产大跃进。住宅作为不符合国际惯例的畸形投资品，一直是国人积淀财富甚至用来增值财富的重要投资手段。连续多年的多重政策打压和限购，住宅保值增值的神话逐渐破灭，散户资金和行业外资金转战商业地产，形成泡沫虹吸效应，加上商业地产无关基本民生，不是官方调控重点，伴随着城镇化建设热潮，未来几年将继续上演商业地产大跃进的重头戏。商业综合体等业态全面开花，多个城市项目密集，忽悠型招商之后，零售商亏损，拖欠租金，纷纷逃离，银行见势不妙收紧银根，地产商最终资金链断裂而崩盘，新一轮萧条开始，其周期似不过5-8年。

    三、部分开发商转型、升级、调整的过程中，误将商业地产当做未来的“蓝海”，前期准备严重不足。在宏观调控和限购的大环境下，不少开发商为缓解资金压力，寻求新的增长点，病急乱投医，纷纷进军商业地产，有的甚至启动跨地区开发、分销模式。偏偏就有那么多玩惯短平快住宅项目的，牛哄哄、乐颠颠的玩起了商业地产，规模小了，还不乐意。很多开发商只看到机会，看不到风险，在资金、人才储备、资源准备不足的情况下，以一种“集体无意识”的态势和“短平快”操作思路进入商业地产。不想在前期规划调研阶段花大钱，尽量不找专业机构，或只找便宜的策划机构，尽量少花钱拿到方案。便宜必然牺牲品质，老板舍不得花钱，代价可能就是项目死掉。其实没那么多“蓝海”，商业地产蓝海只是个美丽的传说。行业优势壁垒太容易被打破。用“模仿跟风，后发制人”的套路死守“蓝海”很难成功。在一片实质性的红海里，采用同质化的短平快开发思路，必然造就项目运营困境。生于真红海，死于伪蓝海。商业地产做不起来，不就是一堆废砖烂瓦？

    四、资本与投资者的盲目追捧也是助力区域结构性泡沫的一股力量。商业地产的泡沫泛起之日，也正是资本“秃鹫”们开始寻觅腐肉之时。私募基金等形式的资本秃鹫，正在四处寻找商业地产的老弱病残项目。部分房产私募基金的年利率在25%以上。昂贵的资金成本，贪婪的狩猎方式，仍挡不隹众多项目投怀送抱。掠食与被掠食、忽悠与反忽悠的资本游戏才刚刚开始，中小投资者在这场资本盛宴中充当的究竟是猎手还是猎物，不言自明。虽有好铺养三代，更有烂铺毁一生。商业地产硝烟滚滚，泥沙俱下。曾国藩说：“久利之事勿为，众争之地勿往。”热闹之后，必是惨烈的一地鸡毛。残酷竞争之下，冰点冻死一批企业，沸点烫死一批企业。找准定位、皮糙肉厚、运营得力的，才能活下来。

    五、部分区域商业地产项目难以得到实体经济和产业基础的有力支撑。在多年全社会追求一切向钱看的大背景下，实体经济空心化态势明显，不少企业家和中小投资者更喜欢以钱生钱的资本游戏，不再热衷实体经济和创新、创业。全民资产房产化和与商业地产区域结构性泡沫之间，有着必然的逻辑联系。

    六、同质化、山寨化、功利化是引发商业地产区域机构化泡沫的重要推力。城市综合体全国遍地开花，同质化严重，普遍追求大而全，面积动辄几十万平米以上，千万平米级的项目也不鲜见。“规模不经济”的现象渐次出现。在商业地产的汪洋中，不存在永不沉没的泰坦尼克。耶稣说：“你们要走窄门，因为引到灭亡，那门是宽的，路是大的，去的人也多。”商业地产的区域机构化泡沫在酝酿之中，成都、贵阳、沈阳、天津、鄂尔多斯等部分城市愈演愈烈。商业地产项目投资回报期长，对策划、招商、运营管理的要求更高。俗一点说，住宅房产方面，刚需买房的和灰色收入炒房的买家比较好糊弄；商业地产针对的人群不一样，钱虽多，人不傻，不好蒙。弄不好，商业地产开发商就成长期“房东”了。商业地产的普遍同质化，代表着一种集体惰性，目前正是需要颠覆性假设和思维的时机。任何模式一经固化就是过时，哪怕是万达模式、凯德模式、恒隆模式。当一个行业的经营模式开始固化时，往往就是颠覆者出现之时。城市综合体遍地开花了，但这些花，开好了就是现金奶牛，枯萎了就是现金漏斗。垃圾商业地产最后就是垃圾场。

    七、部分项目重招商、轻运营造成项目经营困难，中小投资者深陷其中。香港恒隆主席陈启宗在新地产商业地产年会上曾有惊人之语：“凡是需要招商的都是失败的！住宅转商业的早晚会死掉！”盲目上马的商业地产项目，在紧缩的大环境下，多数会寄望于通过其住宅、公寓的快速销售，并将商铺进行拆分散售，迅速回笼资金，实现收支平衡。不少传统物业公司常参与营运管理，物业管理人员习惯以“包租婆”角度来看商业运营，重管理，轻运营。不少项目招商似乎正变成一种零和游戏。开发商（还有部分助纣为虐的策划机构）设计出种种资本陷阱，让中小投资者往里跳。商业地产拆细出售，缺乏一个强有力的统一经营管理公司来持续经营，各个小业主自发出租或自营，部分物业返租期满陆续返还业主，小业主为租售十分头疼，很容易陷入“各自为战，自生自灭”的境地。总之是千疮百孔，疑难杂症，都是急功近利惹的祸。如果中小投资客够理性，倒霉的就是妄图圈地圈钱的开发商了。个人的钱是理智的，但集体无意识影响下的钱，却是非理性的。一定程度上，他说出了大家不敢说的话。三炮曰：凡需招商，必含忽悠；凡需忽悠，必含泡沫；凡泡沫，久必破。商铺板块多数胡乱分割出售或出租，多家租户经营思路各异，造成商业业态的大杂烩，最终人气冷落，一蹶不振。商业地产的核心是商业运营，而不是地产金融。以短平快的住宅地产思维，来操作慢商业地产，难免演变为圈地圈钱游戏，在后期招商、运营等方面必然反复耍流氓。

    八、电商的迅速崛起对于部分无优势、无特色的商业地产项目形成巨大威胁。电商在价格、速度、运营成本方面的巨大优势，使得不少非体验性传统零售商业面临竞争困境。传统零售业如果不通过增加便捷性，走线上线下一体化的道路，将很难摆脱劣势。商业地产PK电商，谁将性价比、服务体验和品牌号召力做的更好，谁就会占有更多市场份额。不断创新，与时俱进，是商业地产的不变主题。

    九、商业地产大跃进，专业规划、招商及商管人才缺乏。商业地产在国内也就一二十年历史，各大学鲜有相关专业，相关社会培训机构也是良莠不齐，人才储备堪忧。中国购物中心协会估计，2011年中国购物中心的数量约2600个，初建项目和在建项目短短五年将激增到5000个。这意味着2015年相关从业人员应在110万人以上。但目前的合格有效的人才供给有10万人么？

    综上所述，虽然商业地产总体上属于伴新型城镇化大潮而生的朝阳产业，但区域结构化泡沫在所难免。商业地产投资周期长，开发商立足于赚快钱就坏了。多数商业地产不能卖，更不能分拆卖，开发商应牢牢掌握品牌策划定位、业态组合及招商、商业氛围营造、视觉系统规划的主动权，乱搞一通，基本会搞砸。商业地产应该是“不动产”，呼唤理性发展和可持续发展。立足自持、稳健运营是商业地产的基本要求，急功近利、炒来炒去绝非经营商业地产的正道。