“酒店式的服务，公寓式的管理”，比起星级酒店来更讲求居家感觉的服务式公寓，多年来在上海、北京等一线城市一直经营得有声有色，而今随着商务氛围的日趋浓厚，也逐渐渗透到了杭州。从黄龙到下沙再到城西，从奥克伍德到莎玛再到雅诗阁，杭州终于迎来服务式公寓市场三足鼎立的豪强共撑局面。

    2008年12月，奥克伍德国际酒店公寓最早开始试营业，开杭州服务式公寓市场风气之先，2009年10月，奥克伍德新楼北楼对外开放，经营面积再拓一倍；2009年12月，莎玛正式签约进驻下沙，即将于今年四季度投入使用；上周日，银泰城正式签约雅诗阁，即将引入其旗下的馨乐庭品牌，该批服务式公寓的开业时间窗放在了明年，而钱江新城的来福士广场也将引入雅诗阁品牌，预计2015年即将开放……五年时间，我们可以看到杭州真正意义上的服务式公寓市场的发展和培育轨迹。

    奥克伍德开业近五年 外籍长住客稳增至百余位

    直到目前为止，杭州服务式公寓已经运营开业的仍然只有位于黄龙商圈世贸丽晶城的奥克伍德一家。因此对于杭州的这一市场，奥克伍德显然最有体会和发言权。

    “从2008年底南楼率先开放，到2009年10月北楼推出，奥克伍德经历了杭州服务式公寓市场的一个启蒙阶段，可以说是收获颇丰。而在近四年前推出北楼的时候，基于当时市场容量的考量，我们也对奥克伍德的南北楼定位作了一个区分，这在事实上也给后来至今的入住率提供了一个保障。”奥克伍德一位负责人介绍说，奥克伍德南楼共166套房源、北楼155套，从户型面积、房源数量上来看都没有什么区别，但在定位上，早期的南楼偏向于服务式公寓，后期的北楼偏向于酒店，因此北楼增加了明亮宽敞酒店大堂和大面积自助餐厅的配置；而这也是出于当时服务式公寓客群数量还不足以支撑300多套房源的判断和考虑。

    奥克伍德第一次告诉杭州服务式公寓是这样的：厨房里相关器具一应俱全，有西门子大容量冰箱、Coucine微波炉、电磁炉、电饭煲、抽油烟机、咖啡机、烤面包机、洗碗机、橱柜并配有锅碗瓢盆以及全套双立人厨具，绝对比一般的家庭还齐全。另外，洗衣机带烘干功能，柜子较多，就连床底也可储物，华数电视开通了HBO、CNN等，长住客一周更换两次床单，有巴士可去最近的大超市……有一个独立客厅和全套厨房设备是其不同于酒店的最大特点，所有的服务都是为了让住客拥有更舒适的居家型体验。

    户型方面，奥克伍德从45平方米的单身公寓，到61平方米起的一房、90平方米起的两房不等，最大为130平方米的三房，主力户型为六七十方的一室户。从目前的经营状况来看，奥克伍德由于有长住客打底，入住率在杭州酒店界算是中上水平，而长住客的数量也从2010年的70位左右外籍高端客户稳定增长至眼下的100多位。

    莎玛今年年底面市 最主要瞄准下沙日籍外企

    到今年年底，奥克伍德终将首迎伙伴和对手莎玛的开业。

    知名服务式公寓运营商莎玛，早在2009年12月30日就签约进驻位于下沙的地标性项目IBC（杭州东部国际商务中心），相中的正是下沙为数不少的外企高管这一部分客源。

    记者经过详细了解后得知，莎玛服务式公寓一共有102套，位于IBC项目5号楼的20-25层，户型有两种，其中60方的一房户型75套，120方的两房户型27套。之所以和该幢楼其余楼层的散售酒店式公寓大小户型配比有所不同，120方户型所占比例更高，是因为考虑到下沙外籍客群中为数不少的家庭型租户。

    从目前的客户积累情况来看，莎玛对于这批服务式公寓的未来出租状况持良好预期。“从下沙的区域情形来判断，最多的是日籍企业，韩国企业次之，台湾公司再次之，此外欧美公司也有一部分，上述四种客户是我们将会主要瞄准的四类客群。单就外国企业员工数量来说，下沙的市场确实不小，这两年来外籍人士数目也有明显增长，我们做过统计，2012年下沙有过酒店入住经历的日籍人士数量在3500名左右。”

    在莎玛这位相关人士的眼中看来，下沙服务式公寓市场还是大有可为的，但基于周边商业商务配套还不够成熟、莎玛品牌也还需进行推广的原因，她认为莎玛要进入到一个较为稳定的成熟运营阶段大概需要两年时间来完成。

    2007年即有意进入杭州
    雅诗阁这次终于用馨乐庭开路

    而从雅诗阁集团虽已确定钱江新城来福士广场将引入雅诗阁服务式公寓品牌，但仍将首个开业项目选在了申花银泰城，并引入旗下另一品牌馨乐庭的入杭轨迹当中，我们可以领略到雅诗阁对于杭州服务式公寓市场的迅速进入决心和良好未来预期。事实也的确如此，雅诗阁多年前就开始寻找进驻杭州的合适机会，早在2007年杭州武林板块内某酒店式公寓开盘之时，雅诗阁即有意整幢购买并运营，最后由于该项目决意散售而不了了之。时至今日，雅诗阁终于如愿以偿。

    作为全球最大的国际服务公寓业主和运营商，雅诗阁在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家80多个城市管理200多家物业，超过33000套服务公寓单位。在中国，雅诗阁也拥有和管理着52个物业，逾9300套服务公寓单位。雅诗阁旗下共有三大服务式公寓品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。

    雅诗阁此次选择馨乐庭作为开路先锋首进杭州，自有自己的考量。馨乐庭官方介绍资料显示：馨乐庭的主题是“活力时尚”，“专为旅行者提供灵活服务的公寓住所，住客可以根据各自的生活方式与预算，自由选择所需的服务”。

    据了解，这家馨乐庭的客群定位将分为两部分，游客和长住商务客，而长住客仍将是馨乐庭的最重要拓展市场。正如上周日签约仪式上雅诗阁北亚区董事总经理吴洵杰所说的那样，“此次馨乐庭落户银泰城，将为商务客与休闲客提供自在舒适、健康乐活的生活方式”。

    未来馨乐庭银泰城服务公寓将一共有100套左右房源，位于银泰城F座的较低楼层，房型则有三种，分别为单房、一房一厅和两房一厅，其中单房户型更类似于酒店，但会多出厨房设计，尽管不一定会有墙壁区隔，一房和两房户型则致力于提供更为居家的服务式公寓典型体验。

    杭州商务市场是否已有足够支撑力
    明年三品牌齐开业后将给出答案

    从黄龙到下沙，从城西到钱江新城，杭州服务式公寓的版图终于全面铺开，而目前杭州商务市场对于高端服务式公寓的居住需求是否已经足够支撑现有的供应量？

    在曾任建工集团副总经理、现任汉嘉地产顾问副总裁高贤林看来，奥克伍德、莎玛、馨乐庭加起来一共约350套服务式公寓的供应量对于杭州目前的服务式公寓市场需求来说并不算多，从长远来看更是供小于求。“从一线城市的服务式公寓发展可以看出，在商务市场长足发展的推动下，服务式公寓一定会是外企高管的一大主流居住方式。而杭州这两年的商务市场还是有一个较好的提升过程，三家服务式公寓品牌真的不算多。”

    而杭州商业地产业内资深人士、赢商投资总经理方芳则对此持有一定的顾虑。“服务式公寓产品确实在发展，杭州的市场也在培育，但随着新品牌的进入，供应之间能否达到较好的平衡状态还有待评估。从上述三家来看，奥克伍德占有先机和黄龙商圈的霸主地位，莎玛占据下沙产业集群集中的区域优势，相较而言从区位来说馨乐庭略为吃亏一些。”