2013年，在股市低迷、金市震荡的情况下，住宅投资在地王不断高企的情况下也变得泡沫不断放大。而与此同时，愈加富裕的上层阶层在面对国内投资渠道较窄的情况下，把投资焦点转向了“可出租、可出售、可经营”的在售商铺产品上。日前，由北京商报主办的“寻找城市商业价值新中心”在龙湖汇举办，与会专家深度解读了时下商业地产投资前景，以及提出了“用政府定的利率、负债的形式去完成”的中国式商业地产投资新理论。

　　中国式的投资

　　纵观今年前8个月的楼市，不仅住宅市场的风生水起，其商业地产市场的赶超之势显得尤为明显。根据统计数据显示，今年前8个月北京商业地产累计成交总面积为226万平方米，同比去年上涨45.1%，累计新增供给面积为147万平方米，成交均价约为2.3万元/平方米。

　　在誉翔安地产合伙人王珂眼中，商业地产接棒住宅成为中国地产投资新热潮的趋势正在形成。他进一步表示称，在限购的影响下，住宅市场的投资基本上已经消失，这主要在于支撑住宅投资的金融杠杆正在逐步消失。

　　“在过去的十年中我们看到，低首付、低利率的金融杠杆成为了撬动住宅市场投资的先天条件。在十年前普遍房价只有五六千元时，你可以只付两成首付，然后用4%的浮动利率撬动一个年增长20%的市场，到现在自有资金的回报率能达到25倍以上。然而随着限购政策的出台，二套房首付60%，利率上浮10%，三套房就需全款，这就说明你能利用银行的钱再去赚钱的机会正在失去。”王珂表示。

　　而反观商业地产领域，多年来一直是首付50%，这对于拥有两套住宅以上的富裕阶层而言，还可以利用金融杠杆去投资前景更为长远的商业地产项目。

　　“这个时候你的投资基本上可以用一句话来描述，即选择一个有增长能力的资产，用政府定的利率、负债的形式去完成。”王珂表示。

　　商业地产的价值

　　《2013胡润百富报告》结果显示，“千万富豪中，大约16万人投资房地产，调控之下房地产仍是富豪们的投资首选”。

　　“造成房地产投资热的主要原因就是人们的投资渠道比较窄，又没有充分的市场化，包括对外投资的渠道都是关门的。以前买房可能是我们的惟一选择， 第二选择就是股票，现在股票市场不景气，没有形成良性的循环，还是一潭死水。在短时间经济相对比较困难的情况下，市场有一个良性的监管机制发展，目前来看可能性不大。”新沃资本董事长朱灿认为。

　　在限购政策不断打压住宅投资的情况下，商业地产的投资价值开始显现。

　　北京龙湖高级营销经理宁可也认为，“相比于住宅，商铺本身的自救性非常大，住宅买了十年二十年以内可以脱手，但是接手的人风险就非常大了，主要是金融杠杆的原因。付50%买一个住宅，不如支付50%买一个商铺，即使这个商铺在很偏僻的地方，一开始可能不是很好，但是只要一些品牌商进来，低租金经营五年，再卖也会翻几倍，因为人气已经起来了，这是任何一个业态都不能比的”。

　　“对于一个真正需要投资的人，如果把房地产投资看成是马拉松一样的长跑，最后的胜利一定是商业类型的物业，因为它的价值和时间的增长是成正比的，比如在香港的铜锣湾地区，30年前买住宅的人，买的是铜锣湾的一个海景，有非常好的视野和地段，你没有觉得铜锣湾的商业有多大的期望值，但是30年后两者的价值就不一样了。住宅随着年限而价值在下降，而商业地产却随着人气的聚集而变得升值。” 21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示。

　　南城商业崛起

　　相比于简单的地段理论就可以指导的住宅地产，商业地产的投资更多的是看重其成长性。

　　蔡宇翔回忆说，“十年前有很多的朋友问我南城怎么样，我说想都别想。当时提到南城就觉得是很低端的、收入低的，且管理混乱，没有任何的投资回报。但是十年后的今天，南城的商业地产投资正在发生翻天覆地的变化”。

　　去年，凯德地产23亿元接手保利春天里商业地产项目，今年底宜家在大兴的家居中心开业，2014年底整个宜家购物中心将整体开业。

　　“我们对选址非常慎重，要和我们超区域型购物中心的独特定位相匹配，我们希望长期致力于中国市场，所以选址时这也是我们考虑的主要因素之一。”英特宜家购物中心中国区董事总经理丁晖曾经这样表述其选择在北京南城开店的初衷。

　　伴随着第二机场、城南发展计划，南城未来的发展价值正在不断地被放大。

　　而王珂看重的正是其未来的成长性，“当我看到龙湖时代天街半径三公里覆盖的范围内几乎都是围绕小太阳的家庭产品，包括万科、保利的参加，都是成长性的家庭，都是在未来两三年里可能没有太大的变化，但是两三年以后这个整体消费群体的曲线是往上的，还不像现在的核心区，一些社区包括商业，实际上消费力是在下降的，因为人口的年龄在下降”。

　　“龙湖和很多开发商一样，既是买家也是卖家，我们买的是政府的资源、政府的规划，我们在做时代天街时看重的就是未来的发展前景。在龙湖时代天街的区域内，未来人口的密度将非常大，项目周边19块地中有17块住宅用地、2块商业用地，所以我们整个定位就是做区域内最大的城市综合体项目。”宁可表示。“我们目前在推售主力面积为100-300平方米的地铁口‘铺王’，价格3万元-7万元每平方米，约600万元/套起，全业态亦可餐饮，位于主街入口，正对商业中心的电影院紧邻餐饮中心，客户的认可度很高。”据悉，该项目商业累计销售近15亿元，月度销售额持续数月领跑北京商铺市场，属于北京难得一见的地标商业中心。

　　一线城市商铺仍是投资热点

　　当前房价高企，主要是人们投资渠道窄，买房几乎是惟一选择。股票市场不景气，其他货币手段，现金、货币基金、债券等产品少、收益低。只有信托类基金产品收益率比较高，而信托类产品主要是针对重资产业，如房地产、不动产、资源类产业。另外，在城镇化、经济发展、政治稳定的前提下，房地产也没有不涨的道理。商业地产方面，一二线城市的商铺升值空间非常大。

　　投资商业地产将是未来赢家

　　投资住宅跟投资商业的客群是两个不同的群体。住宅首先考虑自用，然后是投资，商业绝大部分都是从投资角度去看。只要市场好，政策好，贷款利率有放松，投资住宅可能不需要太多的专业知识就可以赚钱。

　　但如果从长线投资来看，最后的胜利一定是商业，因为它的价值和时间的增长是成正比的；而住宅买的是地段，更多的是稀缺性，没有什么眼光的问题，大势升就会升。

　　选商铺要看社区成长空间

　　一个区域人口密度不断增加，客户消费也随之增加，商铺将进入一个长期增值过程。龙湖时代天街半径三公里覆盖的范围内，包括万科、保利开发的几乎都是中国式的“小太阳家庭”楼盘，都是成长性的家庭，在两三年以后这个整体消费群体的曲线是往上的。这个消费实际上是实体店铺消费的基础，实体商业能够支撑活下去，可持续地增长，基础就是抓住了这个消费半径。

　　投资商铺本质是投资规划

　　龙湖本身做商业有十年时间，已经开发了十几个天街，龙湖既是买家也是卖家，我们买的是政府的资源、政府的规划。第一个就是城市化的发展，大家感觉非常强烈的是，从四环到六环的发展只用了不到三年的时间，那时候四环三四万元已经非常高了，我们做龙湖长楹天街的时候卖4.5万元，去年结盘的时候售价在8万元，很多人抢着买，这说明政府决策对未来投资价值的提升作用。