如果回到10年前，除了商业经营者很少有人关注商铺，更是少有人知商业地产是什么。而时间拉回到5年前，人们已经开始把商业地产的投资作为房地产投资的新方向。今天大家关心的则是，什么样的商业地产还可以投资。在购物中心、社区商业已经出现供大于求的情况下，特色商街正在以差异化寻求突破，为投资者和经营者提供了新选择。

    盛宴催生泡沫
    商业地产近年供应急剧膨胀

    数据显示，自2008年以来，我国商业地产投资一直保持15%以上的增速，特别是2011年住宅领域限购、限贷政策实施后，商业地产增速达到了30%。随着开发商纷纷杀入，短短几年的光景，原本处于“市场空白”的商业地产领域，短兵相见杀声四起。

    排名前20名的开发商近几年都在大手笔地进入商业地产，动辄举资百亿、千亿。数据还显示，2013年的北京、上海等7大城市新推购物中心将达到2034万平方米，是2012年开业量的2.9倍，远远大于零售商开店速度和国内零售额增长速度。而后续大规模供应还在持续，上述7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番达到8700万平方米。

    传统的地产企业视商业地产为重要的战略转型，而其他行业的巨头似乎也将商业地产视为诱人的蛋糕，更想从中抢一杯羹。想要争食的来自家居、食品、零售商业、建材、农业甚至互联网等多个行业的企业，都在商业地产领域有了实质性举动。刘新虎感叹，随着国家对传统住宅深度调控的延续，商业地产资本泡沫膨胀的速度惊人，商业地产开发正面临着严重的同质化竞争。

    冲动投资惩罚
    传统商业地产经营陷入困局

    “如今‘一铺养三代’的时代已经不复返了，尽管商业地产可能很有‘钱’景。”李亚明表示，其实，如今的商业地产领域，“过剩”与“饱和”已成为不争的事实。而在这场商业地产市场的争夺大战中，万达的风光无限与“盆满钵满”背后，一些曾雄心勃勃的大鳄已“遍体鳞伤”。

    一方面，购物中心不断入市，总量过剩，一些新诞生的购物中心招商成难题，而另一方面，核心商圈的商业物业却供不应求，租金高居不下，甚至如星巴克这样的优秀连锁企业都难以承受。在供需矛盾的背后，凸显出我国商业地产的结构性失衡。“商业地产总量虽然过剩，但同时也要注意到，一些选址良好、运营能力强、定位独具特色的商业地产还是比较稀缺的。”中国房地产业协会商业与旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示。

    寻求突破
    特色商街以差异化取胜

    显然，随着网络购物的兴起以及消费升级，纯粹满足消费者购物需求的传统商业模式即将被淘汰，取而代之的是一种体验式消费。郑凌认为，近年来兴起的特色商业街区，消费者不仅能完成购物的目的，还能轻松自如地满足吃喝玩乐等各种需求，这种新型商业模式才是现代社会人们所追求的消费方式。

    为了适应新的消费趋势，北京的一些老牌商业街再度升级改造。日前，西城区护国新天地项目正式开业，随着该项目的落成，护国寺小吃街将被打造成集美食、休闲、住宿于一体的特色餐饮商业街和新潮流聚集地。此外，隆福寺商业街、秀水街、牛街、马连道等北京传统特色商业街都纷纷通过转型调整提升商业街消费档次。除了这些传统商业街之外，一些近年新建的商业街也在寻求独具特色的差异化发展之路。为了配合怀柔国际会都举办国际大型会议以及区域国际化转型需要，顶秀美泉小镇建成了近五万平方米的欧洲风情商业街，将阿尔卑斯小镇深厚的文化、生活底蕴与优雅内敛的绅士精神植入到社区环境的每个方面。商街以三层的欧式花园建筑为主，街区以泉为主题，花墙、雕塑、绿植的营造层次分明，将欧洲原乡风景与现代生活融合。目前已经形成了集吃、住、娱、购功能为一体的高端商务服务区，不仅吸引了大量散客来此休闲度假，也曾吸引多国使馆及商会来此举办会议和交流活动。为了进一步完善和提升商街的档次和服务功能，顶秀美泉小镇于8月初举办了多场大型招商推介会，吸引众多的国际品牌加盟。

    刘新虎认为，“特色商业街规划不仅要遵循市场规律，避免人为造市和重复建设，还要因地制宜，因势利导，根据不同类型商业特点、发展趋势、经营内容与周边环境等因素，在经营业态、业种等方面优化组合，才能突破目前商业地产同质化竞争严重的困局，实现投资者、经营者和持有者共赢。”