受益于快速增长的市场需求以及有限的新增供应，北京的办公楼租金在过去三年里上涨超过一倍。

    不过，来自多家国际代理行的调查显示，随着北京核心区域办公楼租金的飞速增长，信息技术类、制作类公司逐步撤离中央商务区（CBD），越来越多的租户将目光投向北京的新兴商务区，以大望京为首的城市“次中心”写字楼外迁效应明显。

    新兴商务区方兴未艾

    “除了可以节省租金费用外，非核心区的其他竞争力还包括享有建筑物的冠名权、租用整个办公楼区的可能性、更具个性化的物业管理服务，平层大面积的可租选择以及可能享受的地区优惠政策等。逐渐完善的基础设施和逐步改进、提高的公共交通系统，使位于非核心区域的办公楼越来越具有吸引力。”世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟告诉记者，目前北京写字楼市场最热的“次中心”即是大望京地区，包括北京电子城和望京，是北京主要的非核心办公区域之一。位于北京东北部的四环和五环之间的大望京地区，作为重要的新兴市场，已经有多个跨国公司将其中国总部设于此地。

    “位于该区域内的北京电子城在带动整个望京区域的发展中起到了至关重要的作用，ABB、奥林巴斯、惠普、默沙东、尼桑、微软、卡特彼勒和三星等公司都是该区域主力租户。”此外，由于望京地区现有的优质办公楼存量较少，仅为16.6万平方米，该区域办公楼的空置率一度在2012年第三季度仅3%。在未来的四年中，该区域将新增59.6万平方米的可租赁办公楼面积，这也将使该区域供应不足的状况有所缓解。

    同时，望京地区的发展也将得益于其基础设施建设的不断完善，预计于2014年竣工通车的地铁14号线将会使这一地区的通行更加便利，进而加速该区域的经济增长。

    在第一太平戴维斯北京研究顾问咨询部董事王琼看来，以望京为例，写字楼租金与传统商务区的差距正在缩小，写字楼租赁市场已接近满租。随着城市核心区土地供应的稀少，开发商纷纷选择在新兴城区兴建写字楼，并通过获得政府提供的税收优惠等政策，更好地吸引企业入驻。对于租户而言，由于中心地段的甲级写字楼的面积有限，无法满足一些企业因发展产生的扩租需求，企业不得不另寻他址。

    目前包括LG、摩托罗拉、索尼爱立信等世界企业巨头在内，已相继将总部迁往望京。

    低利润企业撤离CBD

    在陈仲伟看来，随着北京办公楼市场十年来经历的供需变化，以及北京经济的快速发展推动经济结构从以第二产业为驱动力转变为以第三产业为驱动力，都对北京中央商务区办公楼租户构成产生了巨大影响。

    2000年初，生产制造业和贸易等传统行业租户占据了中央商务区办公楼需求的25%左右，而金融领域租户仅占3.7%。随着2001年中国加入世界贸易组织、并对外有条件地开放金融市场，金融业进入快速发展阶段。越来越多的外资金融机构和从事相关高端专业服务的跨国公司开始在首都北京建立相关机构，而这些相关机构主要集中在中央商务区。

    截止到2012年第三季度末，中央商务区内金融类公司和机构占到租赁总需求的28.1%。同时，不断上涨的办公楼租金促使传统行业、利润率较低行业和高度竞争行业的公司逐渐搬离该区域。这一变化趋势在信息技术领域最为明显：2002年该类公司在中央商务区的租赁总需求为27.6%，然而到2012年降至仅为9.3%。此外，利润率较低的制造类公司退出中央商务区的趋势也较为明显，其租户占比从2002年的15.1%降至2012年的3.2%。

    除了望京区域外，当前处于发展中的极有潜力的新兴商务区还包括位于城市东部的通州新城、位于城市北部的奥运村商务区以及接近城市核心地带的位于城市西部的丽泽商务区。其中，丽泽商务区在地理位置上接近金融街，将作为次级金融办公区吸引国内金融机构入驻。目前该区域有总建筑面积接近200万平方米的综合体项目处于规划中，而第一个整体持有并投入租赁市场的办公楼项目预计将于2016年后投入使用。

    不过除了逐渐成熟的大望京区域外，其他“次中心”区域或是处于规划阶段，或是处于发展初期，这些新兴商务区是否能成为下一站市场热点，还有待时日。