近日，誉翔安地产发布了一份针对北京CBD写字楼市场的另类调研报告。该报告指出，北京东三环核心区办公楼年租金起步价接近百万元，中小企业在CBD生存相当不易，而大企业“前店后厂”的租赁格局将推动北京CBD外围区域写字楼市场租金持续上涨，并将催生望京、亚奥、丽泽、总部基地和亦庄5个新兴写字楼市场。

　　据介绍，誉翔安地产此份调研报告的独特之处在于提出了租户盈利模型和企业生命周期概念。其运用这两大工具，抽样走访了北京CBD区域13座写字楼、905家企业，围绕企业经营内容、业务范围、成立年限、注册资金、经营收入、租赁面积、年租金成本等进行调研统计。“我们希望通过这种微观而生态的研究，帮助企业认清形势，窥见趋势，赢得未来。”誉翔安地产合伙人王珂对记者说。

　　调查显示，在北京CBD写字楼市场，总部型企业不仅在数量上占据主要比例，也是租赁面积的主要贡献者，其中以具有中资背景的企业为主，占比超过60%。对于传统型总部企业而言，与核心的交易功能相关的部分，比如总部管理中心、销售部门、市场公关、人力资源等离不开CBD区域，即使CBD写字楼租金处于高位，其依然会继续保留在CBD区域内，一般来说，100-200平方米的办公面积就足够其使用。而交易职能相对不明显的部门，比如研发、制造、质检等将陆续从CBD迁出，这样能为企业节省很大一部分房租成本。

　　目前，北京东三环CBD区域内甲级写字楼平均租金超过350元/平方米/月，如果按200平方米的租赁面积计算，年租金已接近100万元。因此，总部型企业不得不将不同的职能部门分开办公，在这种趋势下，从CBD迁出的办公需求将推动外围区域写字楼租金上涨。

　　王珂对记者表示：“从北京写字楼市场整体格局来看，CBD、金融街和中关村是传统的热点板块。随着这三大传统商务区写字楼租赁需求的外溢，北京未来将新增5个新兴写字楼热点板块，分别是望京、亚奥、丽泽商务区、总部基地和亦庄，而北京写字楼市场格局也将从三足鼎立演变为八国争锋。”