3至5年内，深圳写字楼新增供应量究竟多少，目前仍是众说纷纭。无论是今年300万平方米的新增供应，还是未来5年600万平方米新货入市，甚至是包括城市更新以及原关外“工改工”项目在内的千万平方米级的供应“井喷”……这些数字背后，无不释放一个信息：深圳写字楼将迎来供应“洪峰”，而在此背景下项目的优胜劣汰，无疑加剧。

    写字楼供应“洪峰”

    早在去年年底，一则《福田未来5年“再造”74座招行大厦》的微博引发了地产业内人士对深圳写字楼供应的热议。事实上，深圳甲级写字楼的新增供应，在今年陡然升高。

    戴德梁行数据显示，仅仅是今年下半年，深圳新增甲级写字楼供应超35万平方米，全年新增面积约为40万平方米，而从2012年至今的一年半时间内，这一数字不过8万平方米。而在明后两年，预计深圳甲级写字楼的新增供应量将更多。戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端透露，2014年新增面积将达到113万平方米，2015年这一数据为80万平方米，而且福田中心区的占比最重。

    上述数字，仅仅反映甲级写字楼供应量的陡然变化，而未来深圳全市写字楼的新增供应，城市更新以及原关外“工改工”项目，才是真正的大头。

    来自世联地产的公开统计，未来5年深圳写字楼供应“其实远不止600万平方米”。所谓的“5年600万平方米”仅指到目前为止已经报了规划并且确认了指标的项目，并不包括大量的城市更新项目以及原关外的一些“工改工”项目。比如城市更新项目指标还未确定下来，所以也就无法统计。原关外的一些“工改工”项目也存在同样的问题。而且“600万平方米”中也不包含目前正炙手可热的前海深港合作区的项目。前海目前已经签了100多家企业，这些企业进来后建多高的楼多少面积都还没确定，而这些都是未来市场的新增供应量。

    长期研究深圳写字楼物业的格致中和置业有限公司执行董事青忠贵估算，未来5年深圳写字楼新增供应量，将轻松达到千万平米级别。理由是政府目前规划的一系列总部基地，都是写字楼主力供应市场。而这些总部基地，包括有宝安中心区、后海、科技园、西丽留仙洞，按照他的说法是“遍地开花”，而最终这些区域的产品形态，都是具有商务功能的写字楼物业。

    写字楼表现参差不齐

    红荔路与景田东路交汇处的某写字楼，一年多来都挂着“全球招租”的招牌。直至上月，星巴克才在一楼试业，至今进驻的企业依然寥寥。

    供应抬头，给项目招租以及空置的压力不言而喻。从刚刚过去的今年第三季度写字楼市场表现来看，高档项目租赁情况还是比较乐观的。有机构分析，承租能力较强的内资和国资企业带动整体租赁市场，其中以内资IT和金融企业居多。在中心区的优质项目尤其活跃。福田区的世界金融中心、嘉里建设广场和荣超大廈等项目动作频频。然而，对于地处非核心商务地段，或者产品流于平庸的项目，表现则大相径庭。

    数据显示，目前全市甲级写字楼的月租金维持在190元/平方米左右，其中，嘉里建设广场二期月租高达300元/平方米。据悉，即使同处福田中心区，甚至是一路之隔，但部分甲级写字楼物业之间租金水平差距却高达50%。更明显的案例，是位于南山商务中心的来福士广场与南园枫叶国际广场，同是商住公寓和写字楼混搭，项目之间距离也很近，招租情况却大不同。目前来福士广场基本满租，而另一项目的空置率仍然高企。早前有品牌房企快速套现其位于华强北的办公物业，也被指有“避险”的嫌疑。

    张晓端就认为，激增的供应量将给市场带来压力，理由是目前市场需求的活跃程度并不高，甚至低于去年同期。而即使是甲级写字楼的空置率也将加大。公司方面预计，目前深圳甲级写字楼的空置率约为6.4%，而2014年这一数据可能突破25%。

    如果说甲级写字楼与核心区域的办公物业，其市场震荡还属正常范围，对于那些城市更新以及原关外“工改工”后的新增写字楼供应，市场前景则显得更为微妙。有操盘城市更新的房企高管私下坦言，“工改工”的初衷是产业引导及升级，但并不意味着市场和企业就会认可改造后的商务综合体，换言之，后期销售与招租压力暂难破解。

    前景何方

    目前业内普遍认可的是，供应“洪峰”下，写字楼优胜劣汰势必加剧。对于甲级写字楼来说，地段和商业氛围很重要，但硬件管理和软件配套有可能引发下一轮竞争。张晓端就表示，高品质品牌效应的写字楼比较容易招商，地段优势和行业优势很重要。管理方面，单一产权的写字楼更能保证物业的品质，也方便管理，能很好满足客户需求。她认为，写字楼集中入市，只会暂时拉高市场空置率，等市场消化期过去，就会逐渐平稳。

    雅颂（中国）城市战略机构董事长秦刚则认为，内地地产商学习能力很强，尤其在高端写字楼方面，有气魄请名师做设计，但对比国外以及香港的商务开发商，其差距主要在管理与服务。“福田CBD的甲级写字楼的管理服务水平参差不齐，在美轮美奂的外观背后，车辆随处停放、堵占通道、电梯失灵失控、服务缺位时常出现……”

    除此之外，对于深圳写字楼市场的产权模式，也不断有新的解读。从未来深圳写字楼供应结构来看，多为自持运营的总部企业物业，这部分物业出租压力较小，对租户的背景、租赁面积等要求较高，虽然招商周期可能拉长，但租金却有望看涨。

    相反，对于缺少专业开发运营支撑，追求短期套现的写字楼项目，其价值前景并不看好。第一太平戴维斯数据显示，目前深圳甲级写字楼的平均回报率仅为4.6%。公司华南区董事长林木雄就判断，未来优质写字楼的出售比将继续下降，售价仍有上涨空间，租金回报率将回落至3%～4%，“进一步压缩写字楼的投资需求。”

    “未来开发商的运营能力将决定写字楼项目的竞争力。”美联物业全国研究中心主任何倩茹认为，对于实力开发商来说，整体持有物业让租金上涨，再整体销售，其溢价率会比散卖高很多。而短期内散售散租的风险则高得多。