嘉宾：

    邓孝华：重庆万达商业地产有限公司副总经理
    陈圣：重庆力帆置业有限公司总经理
    周少伟：协信购物中心发展管理有限公司助理总经理

    场外嘉宾：

    李运杨：重庆市零售商协会秘书长

    天猫“双十一”，24小时成交额超350亿元。

    阿里集团董事局主席马云日前放言称，“双十一”的关键不是交易额的数字，而是应该思考这一数字如何把商业地产的高价打下去。

    对此，商业地产商们有何感想？电商对传统商业地产造成了哪些冲击？传统商业地产如何应对？对此，本期老板下午茶邀请到了三位商业地产方面的负责人及业内专家讨论。

    态势：商业地产需求并未放缓

    重庆商报：阿里集团董事长马云表示，目前的商业地产价格奇高，希望通过网购的发展，削弱传统商业的力量，并相信网购的力量可以把商业地产价格打压下来。各位怎么看？

    陈圣：近几年受国家政策支持中国电子商务快速发展，复合增长率非常高，对传统商业确实造成了非常大的竞争，但从来没有显示可取代传统零售商业的趋势。

    目前中国网购人群占比还较小，销售额也仅占社会零售额的5%左右，消费者网购的更多的是一些标准化的商品。电子商务虽然没有店面租金，但网购受配送和快递成本因素的制约，网购业内竞争也非常激烈。

    中国传统零售商业在应对电商的竞争中经过不断的升级换代，目前基本以体验式消费和增值服务为主。从近期的统计数据看，核心商圈的空置率并未上升，租金也并未出现下滑。

    邓孝华：商业地产的价格不仅仅是由租金来决定。按照我的理解，马云主要指的是网购会拉低商业地产的租金价格。事实上，从我们监控的数据看，这几年，南坪万达的“平效”（即每平方米每月产生的经济效益）都在逐年提升。

    此外，房地产业在国内不是简单的地产，而是一种经济现象，加上宽松的货币政策和稳健的财政政策，最终都会转化为固定资产。以重庆为例，2009年前单价2万元的商业地产随处可见，而目前普遍在3万~4万元。

    周少伟：马云放出这个豪言，是基于当前阿里电商目前一家独大，相当于用一家的增长速度和整个商业的增长速度在作比较。

    商业地产的价格取决于土地成本以及后期开发运营成本，无论高低都只是市场行为。目前很多品牌，尤其是国外的一些高端品牌都疯狂布局国内的大型购物中心，说明这个价格在他们的承受范围之内。

    特点：传统商业与电商各具优势

    重庆商报：在各位看来，电子商务的发展对商业地产的影响，主要体现在哪些方面？

    邓孝华：网购的出现对商业地产的冲击，主要针对的是购物中心的传统商业。但双方并不是此消彼长的态势，而是相互并存的格局。随着市民消费水平的提高，整个社会零售的市场蛋糕在做大。这个过程中，电商在迅猛发展，传统百货也在稳健增长，只是前者的增长速度高一些。

    电商的发展首先是加快传统零售业的洗牌。未来，一定是线上线下价格的差距日趋缩小，这就非常考验传统零售业的品牌建设和渠道建设，必将有一个整合和洗牌的过程。

    周少伟：业内惊讶于电商的迅猛，主要就是当前国内购物中心“千店一面”。电商的崛起，正是给购物中心上了一课，反促商业地产的改善、升级和发展。

    文胸和内裤成为“双十一”的销量王，恰恰说明电商满足不了消费者心理上的社会化需求。打个比方说，你穿在面子上的西装，一定要有看得见摸得着的实际体验。购物是消费需求之一，但不是全部。

    网购存在便利性和价格优势，但这只满足了消费者简单的物质需求。事实上，逛街购物不仅仅是“买东西”，更是一种消遣、社交方式。相反，电商的发展，让消费者节约了时间，他们就有更多的时间和精力去享受逛街购物带来的乐趣。

    陈圣：目前电商最发达、网购人群占比超过50%的美国网购额所占社会零售额的比例也未超过10%，10年后我国电商要达到50%的比例，个人认为几无可能。

    我国电商人群的主流群体是一、二线城市的白领大众，三、四线城市的网购群体非常小，网购配送成本也高。网购只能卖产品，无法卖体验和服务。

    对策：未来购物中心主打体验牌

    重庆商报：如何应对电商的快速发展？

    周少伟：协信商业现有经营、在建以及筹划中的城市综合体项目总面积近200万平方米，计划在2017年达到50个购物中心，总体量400万平方米左右。

    目前在做的是对已经运营的购物中心重新组合业态，根据每个商场的区域、定位进行调整，形成集休闲、娱乐、购物于一体的综合场所。比如，协信在渝的商场增设KTV。其次，加强体验性需求。从10月中旬开始，南坪星光时代广场每晚都有2个小时的乐队演出，周末演出达5小时；在11月28日，协信在渝商场还将举办一场圣诞亮灯活动。总之，营造消费者在网上体验不到的快感。此外，对于在建和筹划中的购物中心，在规划设计上也会有些改变，想法延长消费者的体验时间。

    陈圣：电子商务的快速发展，给商业地产的运作带来了更高要求。尽管目前力帆置业的力帆中心和力帆红星国际广场尚未对外营业，但都在作各个方面的尝试。后者100万平方米城市综合体，已全面升级为第四代商业模式。商业定位为全生活、高体验、一站式、全客层城市活跃中心。项目还有一个重要的特点是高体验性：我们有15个业态是体验业态，占比超过60%，让消费者享受更多的体验和更优质的服务。

    邓孝华：去年，万达集团成立电子商务公司。我们的电商不是传统的网上卖东西，而是分析全国70多家购物中心的消费者的特点，形成一个庞大的数据中心，指导购物中心的业态调整。2011年前万达的传统零售业如鞋帽、服装占30%~40%，现在更多的调整为受电商影响较小的餐饮、娱乐、亲子、院线等业态，目前南坪万达广场的这些业态占比在50%~60%。巴南万达广场预计在2015年10月建成营业，会提前8个月进行招商工作，肯定也会考虑到电商的竞争。

    场外观点
    电商促进传统商业创新

    “诚然，目前电商的崛起，对商业地产，特别是其下的购物中心等实体零售业态以及百货等传统零售商造成了一定冲击。”昨日，重庆市零售商协会秘书长李运杨接受商报记者采访时表示，但无论是说借用网购打压商业地产价格，还是说电商取代实体零售商业，都是不准确的。

    李运杨表示，就商业的角度而言，电商和实体零售业均是商业重要组成部分，只是两者经营方式不同。以美国的商业环境为例，其排名前十的电商运营企业，九个均是来自传统零售企业，电商仅仅是作为其销售模式的补充。

    李运杨表示，长久以来，国内以百货商店为主的实体零售商们往往采取联营的方式，其优势在于利润可观且风险小，然而由于中间环节过多，导致商品销售价格和出厂价格存在较大的差距。而电商迅速崛起，很关键一点就是抓住了传统零售商价格上的软肋。

    “此前，一些百货及相关的实体零售企业也纷纷推出‘官网比价’等活动尝鲜O2O模式。”李运杨表示，但是，传统零售商想要在未来激烈的竞争中有所发展，就必须改变现在的模式，增加自营品牌，走自营道路。同时，还要加大自主创新的力度。

    李运杨表示，可以说，面对国内电商迅猛崛起，若传统实体零售商业企业依然满足于现状，不求改革创新，那么其与电商之间的差距势必会越拉越大，传统零售商业占社零的比重也势必愈来愈少。