全民皆商。越来越多的住宅地产商转型商业地产，但在转型过程中也面临着一系列问题。

    “物业自持是细水长流，需要专业的资产管理能力。”美桥投资集团执行董事陈晓欧的话，道出了目前国内商业地产开发企业的普遍困惑。
在众多开发企业抢占一二线热点城市的同时，陈晓欧则认为，三四线城市更适合商业地产投资，因为价格成本低，利润空间大。

    中国房地产报：自2011年房地产调控以来，商业地产发展迅猛，但目前二三线城市也出现了部分商业地产过剩的现象，您怎么看这个问题？

    陈晓欧：目前国内很多商业地产的操盘手大部分是开发商，而不是运营商或投资商，商业地产的复杂，就是要避免只追求规模而忽视资金规划和资产管理的问题。未来必定要淘汰一批不懂商业地产运作的项目，企业也会受到影响。

    中国的商业地产还存在很大的发展空间，空间就在于商业地产的运营上，商业地产要体现价值只能通过资产管理，开发后短期卖掉是不划算的，要通过后期的运营实现其价值。

    中国房地产报：美桥投资在商业地产的投资城市选择上是怎样一个战略？

    陈晓欧：这是所有投资商、开发商和运营商都在考虑的问题。我们重点选择四个片区。以上海为中心的周边城市，苏州、杭州、无锡、宁波等城市是重点，这些城市在长三角的整个经济网络比较成熟。第二个区域是以北京为中心的环渤海区域，天津、大连、青岛。第三个是海西区，尤其是福建有很大的潜力。第四个是在中西部，武汉、长沙、成都、重庆、西安，这些城市都是具备很大的潜力。总之，中国的商业地产有很大的空间可以发展，即使是一线的开发商，其商业地产也还是处于一个幼稚期。

    中国房地产报：中国的很多商业地产都引进奥特莱斯，中国的奥特莱斯发展如何避免同质化的问题？

    陈晓欧：奥特莱斯在欧美是一种相当成熟的业态，他们做得很成功，甚至有的把奥特莱斯作为主业，奥特莱斯这个业态在欧美比较成熟，但在中国还差得很多。中国商业地产的问题在于，只是拿到了奥特莱斯这个名字，但从外到内都不是奥特莱斯，比如，运营不畅，品牌不全，选址不当。奥特莱斯选址，最重要的是交通要发达，还要考虑休闲和运营成本等，若这些条件不具备加上运营能力又不高的话，会很麻烦。招商和运营以及品牌才是奥特莱斯真正的竞争力。在新型城镇化背景下，奥特莱斯这个业态在中国很有发展潜力，只是要正其名，行其事。

    中国房地产报：我们注意到现在比如娃哈哈、红星美凯龙等都宣称未来要做100个综合体。对此，您有哪些建议？

    陈晓欧：这些企业本身做得很成功，但宣称要大规模进军商业地产，是在中国国情下的一种状态。我们现在的状态是喜欢大、全、美，他们深谙中国的商业之道，必须把自己的形象做大，取得认同感，如果是宣称做5个，那可能没人理会和关注。他们有自己的思路，很难评价是对还是错，这条路是一条很长的路，具体怎么走，他们都有自己的计划。我比较喜欢的是欧美做得比较实际和有实力的公司。追求小而美，而不是大而全。做规模有其好处，但同时是质量并不好。

    中国房地产报：刚才您说到商业地产往三四线城市布局，但是开发商目前的状态是往一二线拿地和拓展，三四线城市建大量的商业地产若没有人口导入的话，会不会受到影响？

    陈晓欧：主要是大家关注的一线开发商往一二线城市拓展得比较多，但还不能完全代表投资的趋势，在三四线城市也存在很多机会，虽然也有一定的风险。相反，一二线城市进入的门槛高，成本高，风险高，虽然未来退出有一定的保障，但是三四线城市的机会并不少，从投资角度看，三四线城市更适合投资，因为价格成本低，利润空间大，我认为，三四线城市值得重视。

    中国房地产报：现在很多商业地产开发商选择物业自持，自持物业目前的状况如何？

    陈晓欧：越来越多的开发商转型运营商，但自持面临着很多问题，首先是对自持的认识并不充分，以前开发商做住宅是快进快出，习惯了这样的盈利模式，而自持是细水长流，是长线运营，但很多开发商在观念上还没有转换过来。另外，他们还不理解，物业自持了三四年还没有出成果，这是因为他们并不懂资产管理，物业管理和资产管理不是一回事，资产管理要对物业再开发，尤其是对租户要适时更换，随时调整，若运营团队不专业，加上对装修的资金投入跟不上的话，就造成了对自持物业丧失信心。

    中国房地产报：您怎么看商业地产最终的归宿是金融化？

    陈晓欧：商业地产必然会走向金融地产，商业地产是一个长线投资，尤其需要资金规划和投融资的准备。在中国商业地产的证券化离得相当远，在国外商业地产就是一个金融产品，不再是一个纯粹的地产，而是一个金融载体，这方面中国商业地产有很大的空间可以开发。

    中国房地产报：商业地产金融化的话，那会不会出现财务指标变成资产管理的唯一标准？

    陈晓欧：表面上是用数字说话，但背后真正的核心竞争力是资产管理的质量。如果管理得不好，这些数字都上不去。比如，购物中心的内涵，在于租户以及买商品的消费者，一级客户的业态组合要得当，还要不断调整。所以，虽然表面是看数字，但背后归根结底是资产管理。