上海市场一直是各大房企必争之地。近年来，房企纷纷加大商业地产投资力度，上海商业地产市场项目众多、竞争激烈。我认为，上海商业地产最需要的就是对项目的运营能力。

    上海市场竞争激烈 应对电商需走高品质经营路线

    上海商业地产市场存在两个挑战。

    一方面，市场竞争激烈，房企需要调整运营思路。商业地产包含众多业态，如办公、酒店、零售、餐饮等，这些业态各个不同，运营方法也各有特点。此外，商业地产还与金融有密切关系。这要求房企不能简单地用传统卖住宅的思路来卖商业，要在持续经营过程中适应市场、合理调整。即使是相对简单的办公楼运营，也要注重管理、业权，不能分割太多销售，否则就会产生大量转租转售等难以控制的行为，不利于后续管理，这对于项目价值会产生很大的影响。

    此外，随着商业地产项目的不断增加，房企要做好应对措施。现在很多开发商都在上海大做商业，未来到某一天、某一个程度很可能会面临洗牌调整。商业并不是每个人都能做好的，要有巨大的投资和运营实力；消费者也会选择。市场调整的临界点可能不能简单的一概而论，但现在市区内的确也有很多的商业地产项目，在进行一些并购或调整。这就要求房产商必须扎实地做好运营，同时应不断创新，以客户需求为导向做好差异化运营等等。

    另一方面，电商的竞争不可忽视地将可能成为商业地产生存与发展的潜在冲击。但是注重高品质运营的体验型产品、尤其是高端产品可以成为发力点。电商主要对标准化、大众化的低端产品冲击大，但是高端、重体验的产品并不适合在网络上销售。比如一些国际品牌也曾经开过网店，但是并不长久，因为产品的质量、品牌的精神文化等是一定要在实体店体验的。

    尽管有挑战，商业地产在上海市场仍有可为。上海作为一线城市，企业众多、人口数量不断上涨，市场需求巨大；同时上海人对品质有较高需求，这也是上海市场的潜力，也就给有诸多运营经验的发展商提供了良好的机会。

    虹桥板块潜力无穷

    大虹桥地区是上海近年来地产热点，因其巨大潜力吸引各大房企纷纷进驻。

    虹桥有需求、有市场，本身基础比较好，加之外围人口导入很快，潜力巨大。同时片区内好的大型商业并不多，这是机会。我们运营能力强，香港总部与区域公司配合很好，能提供更多的经验和资源。在办公方面，市中心办公成本很高，虹桥区域内高质量办公楼稀缺，这是办公产品的价值所在。

    虹桥交通枢纽是区域重大优势。它凝结长三角、形成巨大的长三角城际网络，原来到杭州要两三个小时，现在一小时就能到，江浙地区甚至可以当天往返。虹桥机场促进了国际交流，区域内外籍人士很多，尤其是韩国、日本人等，所以日韩企对这里有认同感，更愿意在这里办公，从而这里国际化的氛围也将日益浓郁。此外，上海经济的稳步发展和提升也吸引了众多中国台湾的企业在虹桥地区设立企业，区域内有很多的总部已经入驻，大虹桥商务区驻守上海西大门，内接上海、外接长三角、辐射东亚连接全球，优势明显，房企可大展宏图。

    从事商业管理以来，我感到，做商业地产就是营造生活、营造区域。尽管在运营和管理过程中也会不断有新的问题产生，也会有累的时候，但能在广泛的交流中得到提升，正是商业地产的乐趣所在，而且通过良好的运作和管理持续提升项目和区域的价值，也是很有意义的一个事情。