自从住宅限购之后，广州商铺曾经风光无限，租金也呈现水涨船高之态。然而记者连日来调查发现，临近年末，广州不少区域却开始出现了商铺关门转让的情况，商铺租金涨势也渐趋放缓。业内人士分析，在大量新增商业物业供应的压力及围蔽工程不断的影响下，“一铺养三代”可能渐成为传说，新近飞速发展的“电商”更是对以经营中低端服装、电器为主的商圈产生冲击，成为租金涨势放缓的重要诱因之一。

    围蔽施工及地下供应逼低铺租

    江南西路曾被视为有希望与北京路、上下九并驾齐驱的商圈，近年其商铺租金也持续上升。不过，昨日记者在江南西路就看到，路面两旁有大量商铺关门，并且贴出了“旺铺转租”的广告，有的商铺还接连两三间关门。而此前，这些商铺大多是以经营中低端的服装类商品为主。中介王先生告诉记者，江南西一带往年靠近地铁站的月租金都达到每平方米七八百元，但是今年有的商铺月租每平方米400多元。

    江南西路附近的甜品店店主邱女士则向记者表示，近年来江南西路持续围蔽，最近一次的围蔽已接近一年时间，临街商铺的生意大受影响，所以今年业主都不敢加租。

    记者在小商铺密集的天河南一路看到，不少此前卖衣服的店铺如今也出现了空置转租的情况。中介路女士透露，天河南目前的月租金最高在每平方米1000元左右，与去年相比差距不大，不少商铺是因生意不好经营不下去，但也有不少是因为周围地下商场供应的增加转战到地下。

    新兴商圈供应量大致租金下降

    珠江新城商圈随着前几年的发展，商铺的租售行情也曾一路上涨。不过，DTZ戴德梁行的数据就显示，由于近年来有大量商业物业集中入市，珠江新城内有的商场为了提高入驻率已经开始实行租金让利，区域内整体租金水平在今年三季度已下降了1.7%。

    “现在感觉来试衣服的人比买衣服的人多得多，有时候一天做下来，营业额都做不到五位数，除去水电费、人工费还有租金费用，基本就很难赚到钱了。”珠江新城花城汇的一家服装店店主韩女士表示，除了人流不足之外，现在“电商”的发展对服装经营者的冲击不小,即使是周末人流也不多。

    记者了解到，珠江新城内商铺的价格目前依然处于高位，二手商铺的售价更是超过20万元/平方米。不过近期，区域内商铺的租金也确实出现了滞涨的情况。周边的中介胡先生向记者透露，大概两三个月前，珠江新城西区的商铺月租金最高大概在1000元/平方米左右，不过由于有的商户“顶不顺”，近期有的业主也愿意适当降租，月租金900多元/平方米也有成交。而在珠江新城中区，月租金价格就更可以低至每平方米五六百元。

    传统商圈租金价格仍高

    不过，记者发现，在北京路和上下九两大广州的传统商圈，商铺的租金水平依然高企，而且往往呈现一铺难求的情况。仓边路上的中介马先生向记者表示，北京路核心商圈的商铺叫价目前普遍在月租金3000多元/平方米，有的只有几平方米的“蚊形铺”，如果可以经营牛杂等小食，月租金甚至达到每平方米八九千元。不过实际上转租的铺非常之少，基本没有降价的可能。就算在网上或者广告声称是北京路的商铺，也不过是中山五路或者其它附近地段的商铺，与步行街上商铺租金不可同日而语。

    记者了解到，在另一传统商圈上下九步行街，目前临街铺的月租也在2500元/平方米左右。“商铺租金除了看区域，也要看楼层，上下九有的商业物业，二楼租金也至少减半。”中介蒋小姐告诉记者，上下九人流和营业额有保证，近期租金也没有下降的迹象。

    商业物业投资回报率将下降

    据悉，2013年是广州优质商铺有史以来供应量最大的一年，预计全年有近40万平方米新增优质商场竣工，约为2012年的3倍。业内人士普遍认为，大量的新增供应，肯定会导致商铺租赁市场竞争更加激烈，预计将会拖慢租金增长幅度。在电商的冲击下，一些商场的业态也被迫纷纷作出调整。戴德梁行的研究报告就显示，三季度广州主要商场的休闲娱乐餐饮比例已上调至43%甚至超过五成。DTZ戴德梁行高级助理董事伍林表示，广州目前整体商业物业的投资回报率大概在5%~6%，但未来投资回报率将下降至5%左右。

    “一铺养三代”今后更要看具体是位置和行业。”满堂红研究部高级经理周峰认为，在电商冲击下，普通服装、家电等行业的实体商铺受到较大的冲击。如果未来经济大环境没有明显改观，商铺的供应量也持续扩大，不排除铺租在未来两三年就出现“拐点”，然后下行。但他也预期，老城区的核心街铺租约以长约占主流，短期内受到的影响会较小，租金将维持平稳。