引言

    走过2013年的一片红火，广州商业地产在2014年将迎来一个相对理性回稳的新年。在新的一年里，不管是写字楼、商场还是公寓，巨量的新增供应，将令广州商用物业市场的竞争更为激烈。经济大环境的影响和从中央到地方不断推行的节俭风，将一定程度制约企业扩张速度。不管是租金还是售价，已不大可能出现2013年一路狂奔高速向上攀升的火热行情。虽然被住宅挤逼出来的投资需求仍旺，但是理性回归，预计将成为2014年商用物业市场的主题。

    关键词：零售物业

    踏入2014年新年，关于商业地产已有泡沫出现的预警频频出现在各业界专家、学者的预言中。一方面是在住宅持续受限，开发商们一涌而上大搞特搞商业地产的大背景下，各种大型、超大型购物中心如雨后春笋在广州遍地开花，零售物业市场新增供应巨量且同质化日趋严重；另一方面，随着从中央到地方节俭风的推行和整体经济面仍未好转，居民消费增幅收紧，加上来势汹汹的电商冲击，2014年的商业地产，将面临新一轮的挑战，招商难、销售难、开业难、经营难等问题将日益困扰业主。

    住宅开发商继续争抢商业蛋糕

    近一两年来，许多以往专注住宅开发的地产大鳄都争相进入商业地产领域，如奥园、保利、万科、中海、雅居乐等等。预计在2014年，这些发展商在广州的商业项目都将相继进入招商、开业阶段，由传统住宅发展商所开业的商业地产项目，都成为争抢传统商业蛋糕的主力。

    住宅开发的一涌而入令商业地产市场行情井喷，有统计数据显示，近年来，中国购物中心正以每年300家的速度增长。来自仲量联行的数据显示，2013年是广州有史以来优质购物中心供应量最大的一年，全年新增近40万平方米，约为2012年的3倍。截至2013年末，全市零售物业总存量高达约203万平方米。

    来自戴德联行的统计数据也显示，据不完全统计，目前广州在运营的主要商业体已超过40多个，预计2014在建或将建的综合体及商业项目还将超过20个，未来3-5年内，广州将有近400万平方米的商业面积投入使用，商业环境竞争将更为激烈。

    而随着市中心用地空间的逐步减少和东进北拓南优战略的进一步实施，广州城郊的各新板块，正逐渐成为商业地产的新战场。2013年，番禺已成为广州零售商业市场的一大战场，预计在2014年，从番禺到萝岗、增城、花都等广州各郊区商圈，还有金沙洲、白云新城等新兴商圈里，将至少十几个新购物中心将相继招商或开业，郊区和次中心区商业项目井喷，商圈多元化将进一步明显。

    大型购物中心市场表现将较平淡

    来自仲量联行的统计数据显示，受中档品牌及大型零售商在新落成项目中的净吸纳量推动，2013年全年零售物业市场的净吸纳量仅25万平方米，比2012年下降了2万平方米。预计在2014年，受整体经济所限，零售商对扩张仍将因为保持谨慎乐观而放慢扩张步伐，因此广州零售物业租赁市场的气氛将难有明显起色，将对新商场招商造成较大压力。少数新商场将考虑重新定位，引入更多适合周边消费者的品牌，预计将会拖慢租金增长的幅度。而与传统零售商业相比，租金水平相对较低的体验业态，在商场中占比加大，也将进一步拉低商场的平均租金。预计未来一年，广州大型购物中心市场整体表现将比较平淡。

    广州同誉行商业经营管理有限公司总经理胡广华指出，在同质化和电商的冲击下，预计在2014年，广州将有更多零售商业面临日益加剧的招商难、销售难、开业难、经营难等问题，商业地产泡沫破裂之痛可能将逐步蔓延开来。

    胡广华分析道，2010-2012年，住宅的限购把许多发展商逼向商业领域，大手笔拿地开发购物中心，这些项目在2013-2014年正相继进入招商、开业期。一方面是电商对传统零售业的冲击日益加剧，以百货、超市为支撑的购物中心主力店们销售业绩正江河日下。另一方面，是一涌而上的购物中心建设高潮令市场同质化严重，虽然新购物中心的增多呈几何级增长，但是近几年国内消费市场的年增长幅度却仅约13%，整体经济的持续不振直接影响居为消费力的增长。预计到2014年，随着新项目的不断增多，这种困难还将进一步加剧，最后还可能会因为招商难无法开业而出现烂尾项目。

    应对措施

    1、发展商自营体验业态

    在电商的冲击以及零售业的同质化竞争愈演愈烈的情况之下，餐饮、游乐场、电影院、儿童游戏中心等体验业态已成为购物中心竞争突围的最佳策略。但与传统零售业态相比，体验业态的租金低、租期长但是吸客能力强，因此，越来越多的发展商正选择以自营体验业态的方式来增强商场的可持续发展能力。如万达的“万达影院”、“大玩家”、“大歌星”,还有高德置地的“小Q儿童城”，荔园新天地的“百乐门宴会中心”等等，自营式的体验业态主力店，在2014年将更为流行。

    2、O2O来势汹汹实体店突围

    随着实体商业对技术的认知逐渐深入，实体商业已进入技术变革关键期，将把技术逐渐应用在运营模式、营销模式和经营模式等三个层面，比如可运用移动电商改善实体店的消费体验，而社交化营销可使商业营销更加精准。在这方面，万达集团、海印集团利用自身零售基础和会员大数据等优势探索的O2O模式，将成为2014年商业地产发展的一大热点。

    3、奥特莱斯、发展商自营品牌百货将增多

    随着整体经济的持续不景气，不少品牌商和主力店正放缓扩张的速度，为了填补空白，不少商场不得不考虑转型，以清理库存为主打的“奥特莱斯”折扣商场是一大方向，因此，在2013年兴起的“奥特莱斯”热潮，在新的一年还将继续扩大；另一方面，由发展商自营品牌的百货，像“万达百货”、高德置地的“西蒙百货”、“新世界百货”等也将更为盛行。不少当初奋不顾身投入商业地产领域的发展商，将进一步加大自有商业品牌的建设，或者走向与传统零售商联手的道路，如百嘉信以参股方式联手广百百货打造太阳新天地购物中心广百新店。

    4、商业地产人才大战加剧

    商业地产是全产业链和系统化非常严谨的体系，综合各个环节和领域的集成管理系统，从传统行业真正培养出来的商业地产职业操盘手没有10年功底完全无法驾驭和准确分析市场走势和做出精准判断。市场上目前真正的商业人才和商业管理团队极其稀缺，导致不少发展商用错人才，甚至是将不少超市、百货等零售人才作为商业地产人才使用的窘迫局面。胡广华指出，随着更多新项目的投入使用，商业地产人才大战也将在2014年继续加剧。