苏州市政府近期出台了马年房地产新政，要求“商业限售部分”，同时全面禁止“售后包租”现象。市住建局住宅产业处负责人表示，“主要目的是防范商业房地产项目资金风险，加强后续监管，保护购房者合法权益。”业内人士认为，此举可规范房地产市场行为，不过一定程度上会影响商业地产项目的销售节奏，对开发商的资金要求更高，影响商业土拍行情。

    新项目需冻结部分防风险

    苏州市政府1月27日公布了《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》（以下简称《意见》）。其中，“限售”及禁止“售后包租”，颇引人关注。

    根据《意见》，可分割出售类的商业地产项目，必须划出部分房产作为风险防范资产冻结3年。同时，新政还对商业地产领域普遍存在的“售后包租”现象进行了全面禁止。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，新政主观目的是为了控制商业地产开发风险，利用“限售”防止单纯以出售回笼资金为目的的商业地产开发，利用禁止“售后包租”，防止欺骗投资客，最终由于招商、运营等不善而导致投资客租金回报没有办法实现、商业地产项目烂尾的现象。

    所涉项目以2.28为节点

    《意见》将于2月27日正式实施，哪些商业项目受限？“新政规范的是2月28日后我市新推的商业项目和新建的商业项目。”市住建局住宅产业处负责人介绍，目前正在销售的商业项目和已完成销售的销售项目并不在该新政实施范围之内，但将通过后续管理来保证平稳运营。

    据了解，新推商业项目，将在地块公开出让时明确公布。而新建商业项目，指的是在2月28日以前已经获得地块，但还在建设阶段尚未销售的项目，将通过提高货币资本金的方式来加强监管。

    “这个《意见》的出台，主要目的是未雨绸缪，防范商业房地产项目资金风险，加强商业房地产项目后续监管，切实保护购房者的合法权益。”上述市住建局相关人士在接受媒体采访时如是表示。

    规范市场，影响土拍走势

    “如果从严执行，一定程度上会影响部分商业地产项目的销售节奏，短期内可能陷入僵局，对于以销售为主的商业地产开发商，可能会影响其资金面状况。”张宏伟认为，对土地市场来讲，如果是以商业用地为主的地块，以销售为主的企业可能因此淡出土地市场，或者考虑当前资金面状况，拿地会比较谨慎。而对于现金流状况较好或有比较好融资模式的企业，以租售结合或以运营为主的开发企业而言，土地市场竞争相对不太激烈，此时推出较好地块，势必会引起这些开发企业的积极布局。

    中国指数研究院苏州分院分析师对此则认为，新政表象是规范市场，内在是降低市场开发风险，更多的是对于中小开发商行为的规范。同时，政府希望商业地产的发展能够有更多的思路摆脱同质化的情况，有效消化市场库存。不过，新政会导致商业地块成交价出现走低趋势。