在中国房地产飞速发展的近十年中，二三线城市市场经常遭遇尴尬。有些地方住宅用地屡屡流拍或底价成交，地方政府便逐步加大商业用地的整理和推介进度。很多由住宅转型商业的开发商继续延续住宅项目“短、平、快”的开发政策，以快速回收资金为首要目的。以至于，无合理规划的建设过剩和饮鸩止渴的经营方式必然导致问题频出，亟待解决。

    商业地产面临“生产过剩”

    据相关数据显示，全球十大在建购物中心规模最大的城市中8个在中国，成都、沈阳、天津等城市的商业地产过剩问题屡屡被业内提及。

    自2013年下半年以后，在巨大的供应量面前，商业地产投资者经过上一年的“消耗”后，透支了购买力，成交量开始下滑。据不完全统计，2013年郑州在建和立项的城市综合体已超过53个，并且具有很大的商业体量，少则几万平方米，多则几十万平方米。苏州市商业联合会最新发布的数据显示，目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。

    据不完全统计，目前苏州市区范围内（除吴江）已建成的购物广场、专业市场、邻里中心等各类商业体总量超过170个，还有一批在建项目和待建地块将上市。

    某商业地产营销负责人向记者介绍：“判断城市商业地产泡沫的一个重要指标，是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下。商业地产是不是过热，供应量是其中一个重要数据。另外，还要看当地的消费水平和项目具体位置。”苏州商业联合会的一份报告指出，苏州部分区域人均商业面积已经超过了3平方米。

    苏州率先向商业地产“开刀”

    据苏州市商联会调查，去年以来中心城区新建的20家购物中心中，有近半数经营情况不理想，不少商业项目“有场无市”，少部分还无法开业。更不用提去年苏州世界绸都这个曾经卖了两个多亿的商场面临倒闭的丑闻了。据记者了解，不仅是苏州市区就连苏州下辖的昆山等地也存在商业地产过剩的情况。在2009~2010年的楼市投资热潮中不少外行涌入商业地产，现在很多都深套在里面。

    万般无奈之下，苏州市政府率先预警楼市风险，向商业地产“开刀”。2014年1月底，苏州出台了针对商业地产的调控政策（《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》）对分割型的商业地产项目进行限售，规定冻结商业项目30%的体量不得出售、抵押或者转让，被称为苏州史上最严厉的商业地产调控政策。2月18日，苏州市住建局召开新闻通气会，表明此《意见》将于3月1日起试行，是针对部分开发商打“擦边球”的行为进行规范，保护购房者的合法权益，与“限售”无关。

    “新政是为了规范市场，保护购房者合法权益。”苏州市住建局住宅产业处处长陈登火说，《意见》政策都是针对新建或规划中的商业地产项目，而目前在建或正在销售的，政府相关部门也已经想好了应对办法。从即日起，公安、住建等部门将对市区（不含吴江区）在建或正在销售的319个商业地产项目进行摸排，对其进行规范。

    据相关人士分析，苏州出台商业地产‘限售令’是从出售方下工夫，限定预售规模的限售政策是一个比较折中的办法。 但有些业内人士表示，此举会有损于土地出售，让房地产开发商出现资金链断裂，也有人认为把30%的冻结资产作为将来房地产运营困难时作为救济的预备资产可以挽救，但是这样并不能解决商业地产过剩的问题。

    一位在昆山有过商业地产投资的人士告诉记者：“‘售后包租’是目前苏州很多开发商用于资金回笼的主要方式，如果受限，实力较弱的开发商资金流会受阻，从而带来更多的开发和运营困难。”

    德融地产发布的报告认为，从实际情况看来，苏州政府的这一政策可能会使中小乃至大开发商对进入苏州市场产生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅贬值等现象。此规定虽然可能会刺破部分商业地产市场的泡沫并有效保护市场规范，但是对城市商业地产发展也带来了不小的阻滞，所以这将会是一把“双刃剑”。