“小白楼亨泰中心商场改造忙，大胡同推进转型升级，五大道民园建文化旅游区，佛罗伦萨小镇旁将建意式威尼都，天津‘南锣鼓巷’6月开街……”与往年商业不温不火的势头相悖，2014伊始，天津的商业开始逆袭，向“高大上”进军。同时，随着2014年天津市及各区政府报告中将加快金融改革创新着力商贸建设提上日程，天津的商业改造升级动作频频，甚至大有“换血”之势。

    从“地摊”到“商圈”
    天津商业变革时机到来

    “商场的建筑面积超过1万平方米，80余家品牌签约，签约率100%，目前80%商户已营业。希望未来可以进一步丰富小白楼的商业氛围。”小白楼亨泰中心商场总经理夏浙海表示。亨泰中心商场前身为凯旋门百货，比起南京路的客流量，这里曾经受到消费者的“冷落”。而作为华北乃至全国著名的小商品批发零售集散地，红桥的大胡同商贸区是共有商户7131户，摊位8388个，品牌代理300多家。而随着时代的发展，大胡同也面临着从“地摊”到“商圈”的转变。

    法国大文豪巴尔扎克说道：“一切事物日趋完善，都是来自适当的改革。”或许天津的商业地产在走到十字路口的时刻也要迎来变革的时机。为什么变革？如何变革？成为了政府、开发商、运营商、品牌商家共同关注的话题。

    “一是商业形态和模式需要升级，从传统百货上升为一站式体验性多元化的商业；二是电商的冲击促使传统商业的变革；三是与国际化接轨的环境，以及对国际品牌的认知逐渐加深，促使商业经营形态和模式的升级。”布兰德新摩尔(天津)地产(商业)策划有限公司总经理尹世瑜从三方面阐释了变革的时机已经到来。

    找准“定位”完善“体系”
    变革升级呈现两大趋势

    “变”是要从传统的商圈以及商业模式跳出来，“革”则要摒弃之前的旧有观念接受全新的经营理念和模式。那么，变革就意味着成功么？商业地产开发的各方都不免有些担忧。尹世瑜分析，目前商业地产的变革升级呈现两大趋势：一是体量大，可做成集餐饮、休闲、娱乐、购物于一体的综合体项目；二是体量小，做成“主题性”的商业街区，围绕着一个或者两到三主题，特色更加鲜明。

    作为天津乃至全国商业地产的先锋力量和领跑者，大悦城为天津最传统的老城厢商圈注入了新的血液，而其最值得分享的成功经验就是其明确的“自身定位”和完善的“自主体系”。

    “我们面向的是18-25岁的年轻人和和25-35岁的年轻家庭，做差异化客群，推广也是针对年轻人的需求，包括品牌定位，价格，都是适合中产阶级的。”天津大悦城相关负责人表示，在招商方面，大悦城也有着自己的品牌体系，“我们有统一的品牌库，再结合本地人气高的品牌，是要符合大悦城整体调性的，比如H&M、GAP、ZRAR或一些时尚潮牌等等。”2014年，大悦城继续以“取悦我们的目标客群”为宗旨，结合时下的环保话题、即将到来的世界杯会举行一系列活动，满足目标客群的要求。

    文化创意地产
    商业地产的改革“新贵”

    商业地产的升级变革除了走“高大上”的路子之外，文化创意产业的打造成为改革的“新贵”出现了。与传统的商业地产不同，文化创意地产需要有深厚的文化基底、要有好的创新思维、还要具备基础理念与各行各业产业链的结合。“天津的文化创意地产地区主要集中在天津各大高校地区，如天津大学、南开大学、天津美术学院附近以及五大道、意大利风情街、泰安道五大院等”天津商业大学土地资源管理系博士王伟介绍道。

    据天津市规划局相关负责人介绍，正在建设中的五大道老民园区域也将在未来打造七个重要板块：民园广场、庆王府精品酒店区、先农大院商旅区、曙光老片场，六十一中科技创意园、民园西里创意街区、常德道2号高档餐饮区。“民园这片地就规划就是属于公共用地，一是符合五大道的氛围，二是为了满足来五大道旅游的游客的购物、游览等需求。”

    “不过，目前在天津打着创意文化的区域很多，但真正成熟和成功的不多。”天津商业大学土地资源管理系博士王伟认为，天津有很多老的文化聚集地，天津传统的地产开发尤其是老旧工厂的改造多倾向于打造商圈的模式或开发了住宅产业。但是，近年来，在上海、北京的旧有工厂用地向创业产业用地转换已经影响到天津的城市土地规划，“天津应借鉴上海模式，在老旧的工厂遗址上加以改造就有厂房，开辟自己的创意文化产业。”王伟说。