近些年，商业地产的开发正在成为地产市场新兴力量,并且迅速延伸至更为广泛的三四线城市。

　　“三四线城市的商业地产既不限购也不限贷，成为开发商选择的热土。”诸如此类的评论在业内不绝于耳。

　　三四线城市无疑是一块诱惑极大的“蛋糕”。万达集团、娃哈哈商业地产、新世界百货等纷纷下沉三四线城市，寻求突破。而跨国服装品牌进入三四线城市也已是大势所趋。

　　然而，三四线城市的商业发展真能如想象中的顺风顺水吗？

　　截至3月19日，11家纺织服装上市公司发布2013年年报，32家发布业绩快报。在公布年报的企业中，营业收入和净利润实现增长的企业为7家，占比约60%。已发布业绩快报的32家企业中，有15家净利润同比增长。

　　数据显示，11家已公布年报纺织服装类企业共实现营业收入232.86亿元，实现净利润13.46亿元。

　　营业收入方面，红豆股份、嘉麟杰、华斯股份3家公司实现两位数增长。其中红豆股份营业收入同比增长49%，不过公司房地产业务占比超过5成，并成为主要利润来源。

　　净利润方面，华孚色纺、红豆股份、美欣达和嘉麟杰4家企业同比增加50%以上。森马服饰和华孚色纺分别以9亿元和2亿元的利润总额，抛下众多“小伙伴”一路绝尘而去。

　　2013年，森马服饰休闲服营业收入下降，但童装业务同比增长19.90%，已占主营业务收入三成左右。主营中高端户外产品的嘉麟杰则实现超预期的业绩增长。

　　两家亏损企业均来自于棉纺行业。其中华芳纺织亏损3251万元，同比下降312%。德棉股份亏损6043万元，同比下降1289.2%。对于亏损原因，这两家企业均表示，国内外棉价倒挂、各项成本上涨和国际市场复苏不稳定，导致出现巨额亏损。

　　公告显示，华芳纺织将被嘉化能源借壳，从而退出棉纺行业。而德棉股份计划通过向大股东定向增发募集流动资金，引入新兴业务寻找新的赢利增长点。

　　值得注意的是，棉纺织龙头鲁泰A和联发股份在2013年都有不错的表现，两家企业2014年产能有望持续扩充。在激烈的行业竞争中，亏损企业逐渐退出，棉纺行业集中度预计将显著提升。

　　分析人士认为，随着休闲服和家纺类产品去库存走向尾声，预计相关企业2014年业绩可望触底回升。随着棉花直补政策的推出，内外棉价倒挂的局面有望缓解。这从长远来看将有利于棉纺行业，但预计消化国储棉尚需时日，棉纺行业仍将处于调整期。

　　相关人士表示，品牌服装依靠开店的增长模式已经走到尽头。市场细分化和渠道多元化是未来发展方向。产业链上游的纺织制造龙头企业及中下游兼具互联网和零售基因的品牌渠道商蕴藏发展潜力，传统中游品牌商的调整与转型趋势仍将继续。服装家纺作为网购第一大品类，5年后有望实现40%线上销售比例。伴随网络购物兴起，未来行业重构是大势所趋。嘉麟杰2014年拟通过手游等新兴载体来推广自己的户外运动服装品牌。探路者则通过收购绿野平台发展电商，希望通过触网来打造全国性户外门户龙头。

　　纺织服装上市公司
　　近半数利润增长
　　外表看起来很美

　　楚风由于工作原因已经有几年没有回老家了，他的老家是位于苏北的徐州。带着从北京回来的优越感，楚风本想跟几个好哥们炫耀下，这几年穿过多少品牌服装，逛过多少高档商场，他还特意穿了一件国际品牌的外套去参加聚会。不过到了聚会现场，他发现大家的衣服基本都属于国外的品牌。

　　这不由得让楚风回忆起离开家乡刚去北京的时候，最流行的美特斯邦威、森马的服饰，当时这类衣服在徐州很受欢迎，因为普遍处于几十元起步价的阶段，容易被年均收入2万元左右的徐州人接受。但是过了短短几年时间，这些店面的生存状态却大不如前。

　　“要不就买件更好的，要不就去网上淘点便宜货。”朋友如是说。在楚风看来，改变徐州消费习惯的很大一部分原因是因为购物环境的改变。

　　在楚风远赴北京之前，徐州的商场屈指可数，并且大部分是传统的百货业态，购物中心少之又少。但这次回来之后，楚风看到一站式购物中心正在逐渐受到欢迎，而老式传统的商场正经历转型之痛。以往很知名的老商场身影渐渐淡去，但是类似某某购物中心、某某广场逐渐成为主流。

　　不难发现，类似万达广场这样的全国性质的商业巨头开始抢滩徐州，商业项目如雨后春笋般纷纷出现。据了解，在2013年底开业的徐州云龙万达广场中，有约80%的品牌首次入驻徐州，包括国际快时尚H&M、UNIQLO等上百个国内外品牌。

　　是的，在几年前，徐州还很少有人了解商业地产这一概念，而今天，徐州商业地产已经发展十分迅猛，越来越多的知名地产企业把目光聚焦在徐州这片热土：东区的云龙万达广场、月星环球商业广场、金龙湖国际风情小镇、泰隆商业街、世茂广场，高铁板块的高铁时代广场、欧蓓莎国际商城，新城区的中茵广场，西区的华厦广场、铜山新区的圣罗兰广场，更不用说中心区的荣盛商业广场、苏宁广场、雨润城等项目了。

　　遍地开花或成海市蜃楼

　　各大商业集团对徐州或者说是三四线城市无疑是青睐的，用楚风的话来总结就是“京城里有的咱们这儿都有”。近日，步步高商业董事长王填便表示：“高歌猛进是今年全年的主旋律，在新增的40余家门店中，大部分都会出现在县级城市，因为消费者在下沉，所以渠道也必须继续下沉。”

　　但是，楚风在高兴之余也同时也察觉到了一些问题，比如商场内过高的空置率。

　　近些年，三四线城市的商业地产像是打了鸡血一样，迅速发展。但是，众所周知，一个商场的建立从最初的项目选址，到后期的招商过程，以及后期的物业运营都很关键，其中一个环节处理不好，都会影响后面的进程。在很多三四线城市，许多开发商都是在并不具备综合体开发经验的情况下进入市场。所以，接踵而至的招商难、销售难、开业难、经营难开始密集困扰着各地的商业地产项目。

　　“商场里很多国际奢侈品品牌并没有真正开业，只是在店内张贴出海报而已。”楚风感叹，“匆匆经过看还可以，细看之后就发现大牌们对三四线城市还是很谨慎的。”

　　事实上，任何事情都具有两面性。奢侈品快速深入三四线城市有可能会丢掉一线城市。一线城市的人面对三四线城市具有优越感，在三四线城市或其消费者中取得成功会影响品牌在一线城市的接受程度。而如果品牌一味专注规模、忽视创新，那么他们最终将会显得档次较低而丢失一线城市。

　　显然，三四线城市的商业运作如若照搬一线城市模式会出现运营危机。

　　大众品牌的宠儿

　　不过除去奢侈品品牌，不少定位面向大众的国际品牌表示出对三四线城市浓厚的兴趣，日前，ZARA中国执行总裁艾伟民在接受采访时便表示，ZARA有向三四线城市进军的意向。“目前来讲，在中国已经有超过50个城市有我们的门店。对于三四线城市，其发展和消费者对时尚的追求和一线城市相同，如果当地有一个很好的选址，且消费者也有需求的话，会在三四线城市开设门店。”

　　据adidas“通向2015之路”战略透露，其计划在2015年到达1400个国内低线城市。目前，阿迪达斯在超过900个国内低线城市运营店面。

　　另外，在中国广阔的三四线市场上还有着许许多多属于这个市场的“名牌”，它们几乎不在一二线城市露面，但它们却仍然可以健康地生存。“这几年出现了很多模仿国际快时尚风格的小品牌，价格更便宜，发展的还都不错。”这个现象让楚风印象深刻。

　　事实证明，在三四线市场，终端已经成为非常重要的品牌载体，承载着更多的角色与职责，而不仅仅是售卖。换句话说，如果入驻知名的商场，即便这些国内快时尚品牌服装并不知名，也仍然能够轻易赢得众多消费者的光顾。

　　“国内快时尚品牌很适应三四线城市发展的节奏，好奇当国际大众品牌全面进军三四线城市，会出现两虎相争的情况吗？究竟会鹿死谁手呢？”楚风带着疑问坐上了返京的列车。