据第一太平戴维斯数据，去年第四季度，广州商业地产空置率再次上升达14.8%；新兴购物中心投入使用和成熟购物中心的扩容，导致商业地产面积急剧上升，招商难、吸客难成为商业项目的“拦路虎”。新快报记者了解到，在竞争中，广州本地的购物中心，甚至是商圈都在寻求变革，如文德路商圈选择的以广府文化为主题，推动商圈升级，吸引本地及外地客流。

　　空置率上升招商难

　　在商业实体店受电商冲击的同时，商业地产项目也在去年开始迎来井喷式发展。据第一太平戴维斯公布数据，2013年第四季度广州商业地产空置率环比上升2.5个百分点，至14.8%，而2011年时，这一数字仅为4%；珠江新城空置率已攀升至29.5%，环比上升8.1%；据预测，2014年共有68.7万平方米项目投入使用，将进一步推高商业地产空置率。

　　而日前，广东省房地产协会发布的《广东房地产蓝皮书2014》指出，去年广东商业地产投资创下2005年以来新高，占房地产开发投资总额的比重达到创纪录的11%。城市综合体项目在建也达到历史峰值，其中，广州拟建在建、待开业的商业项目超过30个；佛山拟建在建的城市综合体已超过40个，近一年商业地产开发火热程度甚至赶超广深。

　　随着新商业项目先后开业和成熟商业项目扩容，商业地产面积增长迅猛，但是消费增速却在放缓，这导致了新商业项目招商难题。一位购物中心操盘手告诉新快报记者，“品牌扩张更加谨慎，已不愿意在已有店的区域再开新店，招商的选择变少；只能通过更优惠的方式吸引品牌，或者寻找新兴品牌入驻。”

　　打广府文化特色牌揽客

　　“商家躺着就赚钱的时代已经过去，要招揽客流需要比以前更加花心思。”一位业内人士指出，一时间无数的购物中心项目如“雨后春笋”般涌入市场，激烈的竞争导致无论是新兴购物中心还是成熟购物中心，甚至整个商圈都在求变以争客流。

　　继在购物中心内增加体验业态抢客后，文化与商业的结合成为商家的“新宠”。日前，新快报记者在“复兴广府文化，引领文德路商圈升级换代”商业智汇沙龙上获悉，文德路商圈拟打造以文化为主题的商圈。

　　据了解，有着千年历史的文德路有“字画古玩一条街”的美誉，今年5月，文德路商圈将有广州市首个以文化为主题的商业项目东方文德艺术品交易中心将进入试运营，将令文德路商圈的营商面积增加一倍以上，商圈规模快速扩容，以推动广府文化产业升级。

　　业内看法

　　广东流通业商会执行会长 黄文杰

　　文化这个板块确实不易做，相比卖服装的，租金回报也不一定达到投资商的要求，导致成熟购物中心文化板块是越加萎缩。与此相反，文化板块的消费欲望是越来越高涨，好像文化这块挺赚钱的。现在，我们很多商业企业都在搞差异化，其实，文化这一块是最现成的，尤其是有本土的广府文化；文化可以传承，商业是可以复制的。

　　中华百货总经理 窦怀山

　　无论是北京上海还是成都南京都有文化场所，而广州在这方面有所缺乏。从北京路到文德路，商业已做了很多，如果有一个文化的聚点，那必将成为全国的热点。我认为，要用商业操作的模式，像传统百货的模式去做推广，兴起的购物中心的模式，希望能增加一些体验式的东西，比如电影院；此外，还可以增强儿童方面的、跟艺术相关的、家庭式的等各个方面的参与。

　　省广府文化研究会常务副会长兼秘书长 廖伟阳

　　要做以广府文化为主题的商圈，离不开流量经济中的“五流系统”， 即“人流、物流、引流、信息流、文化流”系统，这对于商业网点特别是大型的商业网点开发至关重要。