曾让东莞商铺投资者焦头烂额的“售后返租”营销方式近期又重现市场，并有愈演愈烈之势，多数商铺开发商、经营者纷纷打出高达10%的高额返租回报吸客。在房地产投资市场全线低迷的时候，这一投资方式成功吸引了不少投资者的目光。无产权商铺返租营销究竟有什么吸引人的地方？投资者购买这种类型的商铺风险大不大，出手前要提防些什么？

    有商铺宣称年返租回报率高达10%

    “我们的商铺一定是统一招租经营的，这个你可以放心，每年最少都有8%的回报。如果一次性付款还有9 .4折优惠。”本周二，在亿华世纪广场的营销中心，销售代表肖小姐卖力地介绍项目为轻轨直通，东莞最旺商圈，而商铺的最大卖点为开发商会有长达15年的返租期，约12年返租就可以回本，未来时间都是买家坐收渔利。

    近日，南都记者走访了东城和南城等区域的多家主题商场，销售人员除了会渲染商铺的商圈价值、升值潜力外，另外则是为买家重点介绍和分析商场的返租回报。这些商铺的共同点是，所宣称的年返租回报都要高于8%，甚至达到10%，远比目前东莞自持商铺或其他住宅物业的回报要高许多。返租期方面短的5年，有的是10年，更有甚者可以达到15年的 返租 。“10年回报80%”，“头五年总价减免”，“后五年每年返现金”，“五年原价回购”，“保底获利”，各种返租回报的计算方式和包装词汇也几乎可以把初级投资者算得云里雾里。

    在南都记者提及很难算得明白这笔账时，销售员“打包票”地表示一定要不懂说到懂，一遍遍讲解和分析。在亿华世纪广场，以目前开发商推出的返租形式，前10年每年返还8%，就有80%的回报，后五年则是每年返10%，也就是说等于前10年再加上第11、12年的返租，就已经全部收回了买家最初的本金。在多数项目的销售中心，销售员也普遍自称，自家的返租非常有诚意，是全莞最高、最强的回报方式等。并且返租租金或是在买铺时一次性地在楼价里扣除，也有的可以做到每年返还到买家银行账号里。

    商铺无产权，实际上出售的是“使用权”

    虽然这些商业项目普遍都有高回报，但是多数是无产权。这个事实多数时候在销售员口中避而不谈，而是在佯装成买家的南都记者提及时，销售员才不得不承认。无产权商铺签订的并非买卖合同，这些号称卖铺的项目，实际上不是做真正的买卖，因为大多商家并不出卖产权，既无法进行一、二手房网签，也无法做抵押。

    “我们的确没有产权的，说白了就是给你出售使用权。”亿华世纪中心的销售员展示了开发商实际拥有产权的一叠产权证书复印件，“现在卖铺，实际上也是转让经营权。”而该开发商“转让”给买家的经营权有40年。而在凤凰时尚城、此前出售铺位的潮汇星城也是类似的道理，就是转让的经营权是20年。

    也许是为了抹掉以前第一国际、华南MALL等商铺的失败案例给投资者们造成的心理阴影，如今这些商业项目，销售顾问都坚称开发商、投资商方面是会统一经营和招商，并且长期经营，不会“卷钱”后对项目不管不顾。“我们肯定会把商场做旺起来。所以开发商方面掌握了产权就是这个道理。”销售员还不忘宣传“无产权”的优势。

    争议
    该不该卖“无产权铺”？

    开发商、代理公司：“开发商把铺位都卖了，返租期到，剩下的都是小业主自己去经营，就会做不起来。而产权掌握在开发商手中，开发商就有责任去做旺场子，经过长期培育都要把商场经营起来。”

    德融置业商业部副经理聂明开：“无产权的铺位自然就是没有法律保护的作用，作为买家、投资方来说是没有自主经营权的，所以我们不接这类项目也为买家来考虑的，避免发生纠纷。”

    分析
    售“使用权”“返租”钻禁令空子

    原国家建设部早在2001年公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月，原国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。

    如今东莞商家对无产权商铺的高返租营销，在业内看来，是在打“擦边球”。

    东莞目前部分在售“使用权”的商场都是空置多年或经营不善的住宅底商、裙楼商铺包装而成的。因法规只禁止预售商铺返租，所以作为“二房东”转让经营权的方式不在被禁之列。

    在东城中路的一个项目，“二东家”与原产权方签订20年长租约，之后再包装并对外转让经营权、使用权。亿华世纪中心等有实际产权的项目，就将投资开发和经营分开，另成立一家物业公司或经营管理公司负责运营，买家不与开发商签合同，而是与物业公司签“转让经营权”的合同，然后又再与另一关联企业签下代理出租协议，以达到合法返租的目的。

    广东宝威律师事务所律师唐全洲表示，不动产使用权出售行为等同于不动产租赁，合约双方之间产生的实际是租赁关系。相当于投资者将10年、20年租赁款一次性缴纳给合约方，而后再通过包租政策获得利润。由于法律对于商品房的租期严格规定为不得超过20年，所以有的商家为了规避长租约的形式，于是就使用了转让经营权的形式。这样一来，转让的期限则可以超过20年，避开了法律的规定。

    风险
    律师“无产权转让商铺”存在多次转让的可能

    投资者签订20年甚至40年之久的转让经营权合约，并一次性缴纳款项，然后再将拥有经营权的物业委托一方出租，表面上看来是获取了丰厚的回报和利润，但实际上无产权铺位仍存在较高的风险。

    广东宝威律师事务所律师唐全洲表示，开发商转让了经营权，一方面可以得到买家提供的大量流动资金，一方面还可以继续将物业资产抵押给银行，获得货款，进行新一轮投资。这其中，若开发商的投资出现问题，则物业的产权会写满债务纠纷，而投资者或面临中止获得回报；其二是如物业被宣告拆迁，由于没有产权保护，赔偿方面也会相当麻烦；其三，由于无产权登记，如不规范的开发商对于同一铺位多次转让经营权，而投资者对此则无从得知。

    唐全洲表示，更重要的是，转让经营权的合同，投资者和开发商并没有直接的法律关系，而是和管理公司的交易。从法律上界定，如果物业或经营公司经营不善，甚至倒闭，无法承担资金压力，卷钱走人，投资者不仅拿不到预期的返租，还会落入投诉无门的境地。

    聂明开认为，在售后返租的阶段，虽然有包租约或返租的约定，但实际上是建立在商铺经营得善的基础上。“因为有委托出租，让商场统一招商和经营，也就是没有自主经营权，那么这类物业会受大环境的影响，一旦商场做不旺就非常被动，出租不出去也是常有的事情。”

    提醒
    警惕卖家拔高“价值”卖铺

    卖家许诺高额回报的时候，不少业内人士也直指“羊毛出在羊身上”，因为开发商早把承诺返租的收益加计在铺位本身的价值上。

    例如开发商将商铺定价在2万元/平方米，并承诺10年包租，年收益回报8%。但是实际上周边此时的铺位的价格也就只有1万元/平方米，所以2万元的商铺价格是虚高的。假设10年内商铺既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年)，共收到租金1.6万元/平方米。但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到1万元/平方米，也就是原本的市场水平，所以买家此时亏了一半，因此投资在每平方米商铺上的实际年收益率也只有：(1.6万元-1万元)÷2万元÷10年=3%，远未及8%的年收益率。如果周边的商铺升值了，投资者此时卖出2万元/平方米，也就只是其最开始购入铺位的价格，可见售后返租的固定收益率已经将商铺的价值固定了下来，投资者没有享受到多少物业升值收益。

    聂明开分析，如今大多商铺号称年返租有8%，均摊下来回报是非常诱人的，一旦返租期结束，投资者才发现事实上这里的铺位的租金水平并没有那么高。投资者不应该听信卖家声称可以租到多少，通常卖家会夸大项目本身和附近的租金收益。