目前全国大部分大型商业综合体项目都是由区域化和本地化开发商建设，而类似华润等全国型开发商所开发项目占比很低，《第一财经日报》记者10日从“第七届中国商业地产发展高峰论坛”上了解到，过多的本地型和区域型开发商所打造的综合体项目给招商带来挑战，也造成在招商过程中诸多非理性问题出现。

　　曾任万达集团商务部总经理，现任三益佳柏资产管理有限公司董事、联席总裁的潘韬指出，根据公开报告，2013年全国50个城市中，11个城市综合体规模(住宅除外)的面积大于1000万平方米，预计到2015年全国50个城市中，将有26个城市综合体规模(住宅除外)的面积超过1000万平方米。

　　大量新项目的涌现和消费走低让现有项目经营压力加大。上海购物中心协会数据显示，今年1-2月，上海市98家购物中心实现营业额167.06亿元，同比减少2.6％。由于马年春节错期10天，节庆消费在1月份提前实现，加上经济回升缓慢、公款消费限制等因素，今年2月份，本市购物中心销售同比、环比双双回落，其中百货店的销售跌幅过半。

　　“还有一点值得注意，即全国各大型综合项目中，只有5％左右是由类似华润等全国大型开发商所打造，有89％都是本地型开发商，另有6%是区域型开发商。就所开发的综合体项目数量和体量而言，本地型和区域型开发商项目为数量占比75％，体量占比70％，依然占最大比例。”潘韬表示。

　　过多的本地型和区域型开发商所打造的综合体项目给招商带来不少问题。

　　正荣集团副总裁王锐分析，目前招商已越来越困难，从去年开始，不少热门品牌必须要开发商贴装修费用才能引入，于是对开发商而言就出现大量主力店的租金收益极低还要支出装修费的问题，因此一些三四线城市的本地开发商项目中就会去掉主力店而招商一些高租金的小品牌商铺。

　　“但这是一个误区，主力店有其人气和消费带动力，如果单纯为了高租金而去掉主力店仅招商中小品牌店，那对整个购物中心项目会有巨大伤害性。此外，还有一些购物中心项目仅仅盲目去抄袭国外项目的外立面，而非内在经营，这些都对大型项目不利。”王锐坦言。

　　曾任沈阳龙之梦购物中心总经理的耿乃兴指出，现代大型综合项目需有创新理念，比如位于昆明滇池度假区的“公园1903”由当地开发商巨资投建音乐厅，水晶门，山体影院，100亩湖面，教堂，游乐场，水幕电影，音乐喷泉等，然而这样一个巨型商业地产项目，在2011年1月6日与金格奥特莱斯签约后，由于所在区域人口密度低、区域竞争激烈、体量与商业品质之间的矛盾、奥特莱斯与零售之间的矛盾等原因，造成从2011年2月到2013年底，几乎没有任何有效租约。

　　“此后我们组建项目公司重新规划，将公园1903项目内的教堂、购物、电影院等串联在一起做婚庆产业服务，获得不错的收益，因此现代大型综合体要向创新和服务转型。” 耿乃兴分析。

　　潘韬预测，随着更多大型商业综合体要向服务和体验式转型，因此未来会大量需要专业零售商业咨询、招商代理、商业销售代理、资产管理等企业。